Internationalität und inhaltliche Qualitäten
Dass dem Siegel ungeachtet staatlicher Unterstützung wenig Pause vergönnt bleibt, sich zu profilieren, ist nicht alleinig dem schwierigen Marktumfeld zu schulden. DGNB und BMVBS bringen ihr Bewertungstool zu einer Zeit auf den Weg, da Konkurrenzprodukte bereits ihren Kinderschuhen entwachsen sind und sich schnellen Schrittes zu international anerkannten Nachhaltigkeitszertifikaten fortentwickeln.

Derzeit stärkster Wettbewerber ist das US-amerikanische Bewertungsverfahren LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), das sich aufgrund seiner einfachen Systematik und einer Vielzahl von Systemapplikationen auf den internationalen Immobilienmärkten wachsender Beliebtheit erfreut. LEED ermöglicht eine klare Darstellung nachhaltiger Qualitäten eigengenutzter Büroneubauten, spekulativ errichteter Immobilien, Innenausbauten sowie des Gebäudebetriebs im Bestand. Zur Abwägung von Investitions- und Anmietungsoptionen und bei der Optimierung des laufenden Managements können Investoren, Mieter und Bestandshalter somit die für sie relevanten Aspekte der Nachhaltigkeit von Flächen und Objekten über Ländergrenzen hinweg vergleichen. Europäische Marktteilnehmer nehmen dabei billigend in Kauf, die auf nordamerikanischen Standards fußende Performancemessung unter erheblichem Aufwand mit hiesigen Bau- und Qualitätsnormen abzugleichen. Die Markteinführung einer überarbeiteten Version, die dieses Manko beheben soll, ist für Mitte 2009 angekündigt.

Weiterhin wird sich das deutsche Gütesiegel der britischen Konkurrenz stellen müssen. Die Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) liegt seit Herbst letzten Jahres in internationaler Fassung vor. Zudem steht aufgrund der Parteinahme des International Council of Shopping Centers ein Erfolg insbesondere bei der Bewertung von Einzelhandels- und Mischnutzungsobjekten auf den Britischen Inseln und in Kontinentaleuropa zu erwarten.

Vordergründig nimmt sich die vorliegende Bilanz des DGNB-Siegels im Vergleich zu den Angloamerikanern noch relativ schwach aus. Gerade einmal die Pilotphase durchlaufen, liegt es in seiner ersten Fassung lediglich für Büro- und Verwaltungsbauten und noch nicht einmal in einer englischen Übersetzung vor. Doch analysiert man Kriterienkataloge und Gewichtungsfaktoren der fraglichen Systeme, tritt zutage, dass das deutsche Gütesiegel das für die immobilienwirtschaftliche Beurteilung bedeutende Spektrum der ökonomischen und sozial-funktionalen Prozessqualitäten sehr umfänglich berücksichtigt, während LEED und BREEAM gerade unter diesen Bewertungskriterien Lücken aufweisen. Aufgrund der internationalen Anwendbarkeit von LEED und BREEAM erfahren Nachhaltigkeitszertifizierungen allgemein derzeit eine wichtige Phase der Marktdurchdringung. Dauerhafte Marktakzeptanz hingegen wird jedoch nur durch entsprechende inhaltliche Qualitäten erreicht und aufrechterhalten. Im Wettbewerb wird daher jenem System dauerhaft Erfolg beschieden sein, welches es versteht, die partikulären Interessen des Immobilienmarktes in der eindeutigen Sprache quantifizierbarer Werte darzustellen.

Soziale Nachhaltigkeit und Marktakzeptanz
Der Immobilienmarkt kann nachhaltige Eigenschaften nur dann als Qualitäten begreifen, wenn sich hieraus direkt oder indirekt pekuniäre Werte ableiten lassen. Für den langfristigen Erfolg muss ein Bewertungssystem daher in der Lage sein, den Marktteilnehmern die Korrelation zwischen nachhaltigen Objektqualitäten einerseits und Rentabilität und Risiken andererseits eindeutig begreifbar zu machen. LEED und BREEAM sind angetreten, eine primär technisch-ökologisch definierte Performance abzubilden. Im Vergleich hierzu geht das DGNB-Siegel einen Schritt weiter, indem es sozial-funktionale Objektqualitäten mit in die Bewertung einfließen lässt. Zur Darstellung der Wechselwirkung zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Qualität scheint dies ein geeigneter Ansatz zu sein. Schließlich wird die Marktakzeptanz einer gewerblich genutzten Immobilie vorrangig aufgrund ihrer sozialen Objekteigenschaften erreicht. Die Chancen, ein Objekt durch Darstellung von Nachhaltig-keitsqualitäten gewinnbringend am Markt zu platzieren, steigen oder fallen mit seiner Vermietbarkeit. Dabei berücksichtigt werden muss, dass moderne Dienstleistungs-unternehmen weit über drei Viertel ihrer betrieblichen Aufwendungen in die Vergütung ihrer Mitarbeiter investieren. Insbesondere in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs schlagen Motivation und Leistungsbereitschaft in der Rentabilität einer Unternehmung daher stärker zu Buche als beispielsweise die Ausgaben für Strom, Wasser oder Abfallentsorgung. Erfahrungsgemäß werden Anmietungsentscheidungen primär über Begegnungsqualität, Nutzerkomfort, ästhetisch-haptische Eigenschaften und flexible Gestaltbarkeit getroffen.

Ausblick
Die Zukunft der Bewertungssysteme liegt in ihren Fähigkeiten, Investoren, Besitzern und Mietern von Immobilien ein klares Bild nachhaltiger Nutzungseigenschaften zu vermitteln. Mietgesuche nach »grünen« Flächen dienen somit als deutlicher Indikator für die Marktakzeptanz fraglicher Bewertungssysteme. Doch nur wenn diese auch den primären Interessen von Mietern Rechnung tragen, werden Nachhaltigkeitszertifikate auch zukünftig am Markt bestehen können.

Außerdem wird sich das deutsche Gütesiegel von Dauer nur dann behaupten können, wenn es sich – entsprechend dem angelsächsischen Pendant – als internationaler Standard etabliert. Jedoch wird eine breite und zukunftsfähige Marktakzeptanz nur dann zu erreichen sein, wenn es gelingt, den Nutzern der Immobilien unmittelbare ökonomische Vorteile aufzuzeigen. Dem Interesse des Mieters ist dabei in jedem Fall eine vorrangige Rolle einzuräumen.

Dr. Roman Wagner-Muschiol, Associate Director und Team Leader bei Jones Lang LaSalle, Frankfurt. Er gründete 2006 den Bereich Strategic Architecture.
Tajo Friedemann, Strategic Consultant bei Jones Lang LaSalle, zuständig für Fragen der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.