Erschließung muss im Grundbuch gesichert sein
Das OVG Berlin-Brandenburg 01.06.2010 - OVG 2 N 40.10 hat noch einmal die Verbindung eines Baugrundstücks zum öffentlichen Wegenetz als grundsätzliches Erfordernis betont und sich zur zwingenden Qualität der rechtlichen Absicherung geäußert.
Das Obergericht bestätigte das grundsätzliche Erfordernis einer unmittelbaren Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz. Die Erschließung eines Grundstücks muss auf Dauer zur Verfügung stehen. Muss der Bauherr hierfür ein fremdes Grundstück in Anspruch nehmen, bedarf das Wegerecht einer besonderen rechtlichen Sicherung. In der Regel geschieht dies mittels einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit. Das Einverständnis des Eigentümers des benachbarten Grundstückes reicht hierfür nicht aus. Dies gilt auch für den Fall, wenn bereits zwischen den beteiligten Eigentümern eine schuldrechtliche Vereinbarung - wie hier - vorliegt. Dies hat das BVerwG bereits am 03.05.1988 - 4 C 54/85 entschieden. Der Zulassungsantrag konnte deshalb keinen Erfolg haben.
Ein gewerblicher Lagerplatz ohne direkten Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche wird zum Problem
Ziel eines Bauantrages war die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Lagerplatz für Baugeräte und Baumaschinen. Die Erschließung des Lagerplatzes sollte über ein Nachbargrundstück erfolgen. Der Bauherr verwies zwar auf einen notariellen Vertrag zur Erschließung, die grundbuchliche Absicherung stand aber noch aus und konnte auch im Baugenehmigungsverfahren nicht nachgewiesen werden. Der Bauantrag wurde deshalb abschlägig beschieden. Auch das zuständige Verwaltungsgericht bewertete das Vorhaben als bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Obergericht musste nun über die Zulassung der Berufung entscheiden.
Ziel eines Bauantrages war die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Lagerplatz für Baugeräte und Baumaschinen. Die Erschließung des Lagerplatzes sollte über ein Nachbargrundstück erfolgen. Der Bauherr verwies zwar auf einen notariellen Vertrag zur Erschließung, die grundbuchliche Absicherung stand aber noch aus und konnte auch im Baugenehmigungsverfahren nicht nachgewiesen werden. Der Bauantrag wurde deshalb abschlägig beschieden. Auch das zuständige Verwaltungsgericht bewertete das Vorhaben als bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Obergericht musste nun über die Zulassung der Berufung entscheiden.
Die gesicherte Erschließung als Grundforderung
Für alle Vorhaben im Plan-, Innen- und Außenbereich muss die Erschließung gesichert sein. Gemeint ist die gesamte örtliche Erschließung des Baugrundstücks unabhängig davon, wem sie obliegt. Hiervon erfasst sind auch die privaten Erschließungseinrichtungen zur Benutzung der öffentlichen Erschließungsanlagen. Stets ist die verkehrliche Anbindung erforderlich, d. h. das Grundstück muss jederzeit mit dem Kraftfahrzeug erreichbar sein. Diese bauplanungsrechtliche Forderung wird durch das Bauordnungsrecht ergänzt. Gem. § 4 BbgBO dürfen Gebäude u. A. nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder die Nutzung einer befahrbaren (Ausnahme: Wohnwege) Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert ist. Ein nicht erschlossenes Grundstück darf nicht bebaut werden. Dieses Bauverbot gilt sowohl aus bauplanungs - als auch aus bauordnungsrechtlicher Sicht.
Schuldrechtliche Vereinbarungen sind im Baugenehmigungsverfahren ungenügend Für alle Vorhaben im Plan-, Innen- und Außenbereich muss die Erschließung gesichert sein. Gemeint ist die gesamte örtliche Erschließung des Baugrundstücks unabhängig davon, wem sie obliegt. Hiervon erfasst sind auch die privaten Erschließungseinrichtungen zur Benutzung der öffentlichen Erschließungsanlagen. Stets ist die verkehrliche Anbindung erforderlich, d. h. das Grundstück muss jederzeit mit dem Kraftfahrzeug erreichbar sein. Diese bauplanungsrechtliche Forderung wird durch das Bauordnungsrecht ergänzt. Gem. § 4 BbgBO dürfen Gebäude u. A. nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder die Nutzung einer befahrbaren (Ausnahme: Wohnwege) Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert ist. Ein nicht erschlossenes Grundstück darf nicht bebaut werden. Dieses Bauverbot gilt sowohl aus bauplanungs - als auch aus bauordnungsrechtlicher Sicht.
Das Obergericht bestätigte das grundsätzliche Erfordernis einer unmittelbaren Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz. Die Erschließung eines Grundstücks muss auf Dauer zur Verfügung stehen. Muss der Bauherr hierfür ein fremdes Grundstück in Anspruch nehmen, bedarf das Wegerecht einer besonderen rechtlichen Sicherung. In der Regel geschieht dies mittels einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit. Das Einverständnis des Eigentümers des benachbarten Grundstückes reicht hierfür nicht aus. Dies gilt auch für den Fall, wenn bereits zwischen den beteiligten Eigentümern eine schuldrechtliche Vereinbarung - wie hier - vorliegt. Dies hat das BVerwG bereits am 03.05.1988 - 4 C 54/85 entschieden. Der Zulassungsantrag konnte deshalb keinen Erfolg haben.
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