Wohnen statt Arbeiten: Umnutzung innerstädtischer Bürohäuser
Steigende Mietpreise und ein umkämpfter Wohnungsmarkt – nahezu in jeder deutschen Großstadt ist dieses Szenario der Alltag im Wohnsektor. Gleichzeitig wachsen die Leerstände bei Büroimmobilien. Selbst in bester Lage lassen sich Verwaltungs- und Bürohäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre häufig nicht mehr vermieten. Eine zu geringe Größe der Gesamtimmobilie oder sperrige Grundrisse, die den heutigen Standards und Ansprüchen an moderne Arbeitswelten nicht mehr genügen, lassen die Bauten unrentabel werden. Die Reaktivierung und Konversion dieser Bauten stehen im Mittelpunkt der Forschungstätigkeiten von Bernd Kritzmann und seinem Team des Studiengangs Architektur an der HafenCity Universität Hamburg.
„Allein Hamburg verfügt derzeit über einen Bürohausleerstand von 1,1 Millionen Quadratmeter Nutzfläche“, erläutert Bernd Kritzmann die aktuelle Situation. Angesichts großer, neu entstehender Büroareale mit hoher Attraktivität und Flexibilität lassen sich insbesondere die typischen vier- bis fünfgeschossigen Bauten der 1950er- und 1960er-Jahre nicht mehr im Gewerbesektor vermarkten. Die Immobilien gewährleisten keinen ökonomischen Betrieb und entsprechen weder modernen Standards noch dem Image vieler Firmen und Unternehmen. Auch die Megastrukturen aus den 1970er-Jahren, die häufig speziell für einen Bauherrn und Nutzer entstanden, sind heute von Leerständen geprägt. „Wir müssen über andere Nutzungen nachdenken“, folgert Kritzmann, der in der Reaktivierung von Büro- und Verwaltungsimmobilie als Wohnraum eine wirtschaftlich wie auch städtebaulich sinnvolle Lösung sieht. „Wenn wir Einheiten haben, die umgenutzt werden, können wir damit auch eine Belebung der Innenstadt erreichen“, beschreibt er den positiven Mehrwert.
Bestandsanalyse und Zukunftsmodell
Im ersten Schritt ist für eine erfolgreiche Konversion des jeweiligen Gebäudes eine intensive Analyse erforderlich. Umfeld, Verkehrsanbindung und Arbeitsmöglichkeiten sind hinsichtlich des Wohnanspruchs zu untersuchen. Neben der Lage in der Stadt bzw. dem Stadtteil wird das Gebäude selbst vorab hinsichtlich Zustand, Trag- und Grundrissstruktur und Erweiterbarkeit analysiert. Dabei sind baurechtliche und denkmalpflegerische Belange ebenso zu beachten wie die Wirtschaftlichkeit der angestrebten Umnutzung in Wohnraum. In der nächsten Phase wird geprüft, welche Wohnform bzw. welche Kombination von Wohntypologien sich in dem Objekt rentabel realisieren lassen. Ein großer Vorteil der älteren Bauten ist häufig die innerstädtische Lage. Angesichts von Stadtzuzug oder dem Wunsch nach kombinierten Arbeits- und Wohnwelten werden die leerstehenden Bürobauten zunehmend zu einer begehrten Ressource.
Im ersten Schritt ist für eine erfolgreiche Konversion des jeweiligen Gebäudes eine intensive Analyse erforderlich. Umfeld, Verkehrsanbindung und Arbeitsmöglichkeiten sind hinsichtlich des Wohnanspruchs zu untersuchen. Neben der Lage in der Stadt bzw. dem Stadtteil wird das Gebäude selbst vorab hinsichtlich Zustand, Trag- und Grundrissstruktur und Erweiterbarkeit analysiert. Dabei sind baurechtliche und denkmalpflegerische Belange ebenso zu beachten wie die Wirtschaftlichkeit der angestrebten Umnutzung in Wohnraum. In der nächsten Phase wird geprüft, welche Wohnform bzw. welche Kombination von Wohntypologien sich in dem Objekt rentabel realisieren lassen. Ein großer Vorteil der älteren Bauten ist häufig die innerstädtische Lage. Angesichts von Stadtzuzug oder dem Wunsch nach kombinierten Arbeits- und Wohnwelten werden die leerstehenden Bürobauten zunehmend zu einer begehrten Ressource.
Umnutzung in der Praxis
Dass eine Konversion in Wohnraum wirtschaftlich und städtebaulich Sinn macht, zeigen mehrere Praxisbeispiele. Zu den bekanntesten Projekten zählt die Umnutzung des Bürogebäudes Bogenallee 10 in Hamburg von Blauraum Architekten. Das vierstöckige Bürogebäude wurde in ein Mehrparteien-Wohnhaus mit großzügigen Grundrissen und hellen Räumen umgebaut. Dabei wurden das bestehende Traggerüst inklusive der Tiefgarage sowie der vorhandene Erschließungskern komplett weitergenutzt. Ein weiterer Erschließungskern, neue Fassaden mit kleinen angefügten Erkern auf der Eingangsseite sowie Balkonen auf der Rückseite ertüchtigen den Bau für die Wohnnutzung und schaffen zugleich einen vollständig neuen Charakter. Die Verwendung von leichten Trennwänden und Sanitärkernen ermöglicht eine hohe Nutzungsflexibilität. „Das Spannende an diesem Projekt ist, dass bei einem Abriss nicht mehr vier-, sondern nur dreigeschossig gebaut werden durfte“, beschreibt Bernd Kritzmann den Vorteil, „aufgrund der höheren Auslastung des Grundstücks lohnt sich das Investment.“
Dass eine Konversion in Wohnraum wirtschaftlich und städtebaulich Sinn macht, zeigen mehrere Praxisbeispiele. Zu den bekanntesten Projekten zählt die Umnutzung des Bürogebäudes Bogenallee 10 in Hamburg von Blauraum Architekten. Das vierstöckige Bürogebäude wurde in ein Mehrparteien-Wohnhaus mit großzügigen Grundrissen und hellen Räumen umgebaut. Dabei wurden das bestehende Traggerüst inklusive der Tiefgarage sowie der vorhandene Erschließungskern komplett weitergenutzt. Ein weiterer Erschließungskern, neue Fassaden mit kleinen angefügten Erkern auf der Eingangsseite sowie Balkonen auf der Rückseite ertüchtigen den Bau für die Wohnnutzung und schaffen zugleich einen vollständig neuen Charakter. Die Verwendung von leichten Trennwänden und Sanitärkernen ermöglicht eine hohe Nutzungsflexibilität. „Das Spannende an diesem Projekt ist, dass bei einem Abriss nicht mehr vier-, sondern nur dreigeschossig gebaut werden durfte“, beschreibt Bernd Kritzmann den Vorteil, „aufgrund der höheren Auslastung des Grundstücks lohnt sich das Investment.“
Forschungs- und Studienarbeiten aus dem Lehrgebiet zeigen auch bei anderen Bürotypologien die mögliche Verwandlung in Wohnwelten. Am Beispiel der City-Hof-Häuser in Hamburg, vier Verwaltungsscheiben aus den 1960er-Jahren, werden die Analyse und ihre Konsequenzen durchgespielt. Neben einem neuen Erscheinungsbild wurden Flächen für zusätzliche Nutzungsangebote wie Wellnessbereiche in das Studienergebnis integriert. Selbst ein Hamburger Problemfall wie die Oberpostdirektion City Nord wurde untersucht. Der Solitär von 1977 steht mit seinen 55.000 m2 Nutzfläche seit drei Jahren leer. Ein Abriss würde mehrere Millionen kosten, so dass sich die Überlegungen für eine Umnutzung durchaus rechnen. In einer Masterarbeit des Lehrstuhls wird eine Kombination aus verschiedenen Wohnnutzungen wie Studentenappartements und -wohnheim, Mietwohnungen sowie einer Verbindung von Arbeiten und Wohnen vorgeschlagen. Neue Verweil- und Kommunikationsflächen schaffen einen Mehrwert zu vergleichbaren Angeboten, was sich auch in der Neugliederung der Fassade widerspiegelt. Für Bernd Kritzmann entscheidet insbesondere die Neugestaltung der Außenhaut und das neue Image der Immobilie über den Erfolg, „Es macht keinen Sinn, ein umgenutztes Gebäude in seinem Aussehen in der alten Struktur zu belassen,“ erläutert er die Erfahrungen seines Teams. „Eine neue Fassade macht daraus für Bewohner und Investor ein neues Haus – wir benutzen nur den Kern. Das ist das Spannende.“
Zur Person
Prof. Dr.-Ing. Bernd Kritzmann ist Universitätsprofessor für Entwerfen und Baukonstruktion im Studiengang Architektur an der HafenCity Universität Hamburg HCU sowie als freier Architekt in Hamburg tätig. Nach einer Ausbildung zum Maurer sowie dem Studium der Architektur an der FH Münster und der Universität Hannover war er als Architekt in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen tätig. Die Hochschullaufbahn begann Kritzmann als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Hochschule für bildende Künste Hamburg HfbK, wo er auch promovierte. Von 1990 bis 2006 hatte er die Professur für Entwerfen und Baukonstruktion an der FH Hamburg inne. Nach Gründung der HCU 2006 war Kritzmann Vizepräsident für Lehre und Studium bis 2009. Er ist Mitglied in verschiedenen Gremien, Gutachter in zahlreichen Evaluations- und Akkreditierungsverfahren für Planerstudiengänge in Deutschland sowie Autor verschiedener Publikationen.
Prof. Dr.-Ing. Bernd Kritzmann ist Universitätsprofessor für Entwerfen und Baukonstruktion im Studiengang Architektur an der HafenCity Universität Hamburg HCU sowie als freier Architekt in Hamburg tätig. Nach einer Ausbildung zum Maurer sowie dem Studium der Architektur an der FH Münster und der Universität Hannover war er als Architekt in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen tätig. Die Hochschullaufbahn begann Kritzmann als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Hochschule für bildende Künste Hamburg HfbK, wo er auch promovierte. Von 1990 bis 2006 hatte er die Professur für Entwerfen und Baukonstruktion an der FH Hamburg inne. Nach Gründung der HCU 2006 war Kritzmann Vizepräsident für Lehre und Studium bis 2009. Er ist Mitglied in verschiedenen Gremien, Gutachter in zahlreichen Evaluations- und Akkreditierungsverfahren für Planerstudiengänge in Deutschland sowie Autor verschiedener Publikationen.
Weitere Informationen zum Forschungsvorhaben "Redevelopment: Möglichkeiten und Chancen, unrentabel und unfunktionell gewordenen, innerstädtischen Bürohausbau der Fünfziger, Sechziger und Siebziger Jahre zu Wohnraum umzunutzen" bei der Forschungsinitiative Zukunft BAU
Vortrag von Prof. Dr.-Ing. Bernd Kritzmann, HafenCity Universität Hamburg, im Rahmen der fünfteiligen Veranstaltungsreihe „Die Zukunft des Bauens“, veranstaltet von DETAIL research und der Forschungsinitiative Zukunft Bau des BMUB und BBSR am 26. Juni in München zum Thema "Modernisierung des Wohnungsbestands“.
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