Bebauungsplanersetzende Baulasten sind unwirksam

Streitgegenstand war ein Nutzungsverbot (Verkauf an Endverbraucher), das eine Baulast mit entsprechendem Inhalt durchsetzen sollte. Per Baulast hatte sich der Eigentümer eines Geschäftsgebäudes verpflichtet, keinen näher bezeichneten, aber an sich zulässigen Einzelhandel zu betreiben. Der Mieter und Kläger konnte dieses Verbot abwenden, da für diese Verpflichtung keine wirksame Rechtsgrundlage, insbesondere nicht in der Baulast, vorhanden sei.

Regelungsrahmen einer Baulast

Die Baulast sei ein Institut des bauaufsichtlichen Verfahrens, das eine "baurechtliche Bedeutsamkeit" befriedige: sie könne ein baurechtliches Bedürfnis sichern. Dies könnten auch planungsrechtliche Bedürfnisse sein: auch deren Erfüllung könne durch Baulast gesichert werden, um potenzielle tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auszuräumen.

Kompetenzrahmen bei Baulasten

Gerade bei Baulasten, die planungsrechtliche Hindernisse ausräumten, sei aber zu beachten, dass keine Übergriffe in den Aufgabenbereich des Gesetz-, Verordnungs- oder Satzungsgebers auf Bundes- oder Landesebene erlaubt seien: diese dürften in ihrem inhaltlichen Kern nicht ersetzt, ergänzt oder verändert werden. Allenfalls sei eine Konkretisierung oder eine ggf. überschießende Sicherung erlaubt. Insbesondere dürften Baulasten keine Festsetzungen verdrängen, aufheben oder maßgeblich ändern: dies falle nicht in den Kompetenzbereich der Bauaufsicht.

Hier: bebauungsplanersetzende Zielrichtung der Baulast

Da die Baulast regele, was eigentlich mittels eines Bebauungsplan zu regeln sei (Einzelhandelsausschluss), werde der Kompetenzrahmen unzulässig überschritten, so das Gericht. So werde das Planungsgebot und das Gebot der Öffentlichkeitsbeteiligung umgangen. Das - kommunalpolitisch nachvollziehbare - Ziel, Zeit und Verwaltungsaufwand zu sparen, sei hier unerheblich. Mangels Rechtsgrundlage sei das Nutzungsverbot also aufzuheben.