Brisanter Altbau - viele Schäden beim Bauen im Bestand - Tragweite des Eingriffs in bestehende Bausubstanz unterschätzt
Eine aktuelle gemeinsame Untersuchung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Kooperation mit dem Institut für Bauforschung e.V. (IfB) Hannover nahm die Bauqualität bei Um- und Ausbau und Modernisierung unter die Lupe.
Erstmals lassen sich aus der Analyse von bundesweit 208 Bauvorhaben im Bestand - vorrangig Ein- und Zweifamilienhäuser - Aussagen zur prozentualen Verteilung von Mängeln, ihren häufigsten Ursachen und ihrem Wertumfang bei privaten Umbau- und Modernisierungsvorhaben treffen. Die Dimension der Schäden und der Risiken für private Bauherren ist mit denen beim Hausneubau vergleichbar.
Erheblicher Beratungsbedarf bei allen am Altbau Beteiligten
Danach liegen mit 38 Prozent Fehler in der Ausführung und mit 25 Prozent in der Planung an der Spitze, gefolgt von 19 Prozent Bauleitungsfehlern. Mit 11 Prozent sind Materialfehler und mit 7 Prozent unvorhersehbare Einflüsse doppelt so hoch wie beim ebenfalls in dieser gemeinsamen Untersuchung analysierten Neubau. Diese Ergebnisse lassen auf ein erhebliches Qualitätsdefizit bei der Vergabe und Durchführung von Bauleistungen schließen. Nur in geringem Umfang - das zeigt eine aktuelle Umfrage vom Bauherren-Schutzbund und dem Verband Wohneigentum e.V. - werden Architekten oder Fachingenieure zur Planung herangezogen und zu selten Fachfirmen mit der Bauausführung beauftragt. Offensichtlich wird die Brisanz des Eingriffes in bestehende Gebäudesubstanz unterschätzt und die Möglichkeit für Eigenleistungen der Bauherren überschätzt. Dass hier erheblicher Beratungsbedarf bei Bauherren, Planern und ausführenden Firmen gleichermaßen besteht, zeigen auch Wertumfang und Verteilung der festgestellten Mängel.
Ganz wie im Neubau: zu viele teure Mängel
Die gemeinsame Untersuchung ergab beim Wertumfang der Mängel ein ähnlich erschreckendes Bild wie im Neubau. Ein Drittel der Mängel bewegte sich zwischen 5.000 und 15.000 Euro und ein Viertel zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Diese Größenordnung ist alarmierend! Denn die Größenordnung privater Investitionen bei der Modernisierung ist geringer als beim Hausneubau. An der Brisanz ändert auch die Tatsache nichts, dass der Schwerpunkt des Wertumfanges im Bereich der kleineren Mängel liegt. Die Häufigkeit der Mängel ist denen im Neubau vergleichbar.
Sie werden von allen relevanten Gewerken auf dem Bau gleichermaßen verursacht. Gründung und Abdichtung, Außentüren und Fenster, Außenwände und Dächer machen 14 - 16 Prozent der Schäden aus, gefolgt von der Haustechnik. Diese Bereiche sind anspruchsvoll in Bezug auf Planung, Ausführung und Material, erfordern hohe Sachkunde in den Fachgebieten Wärme- und Feuchteschutz, Abdichtung, Schall- und Brandschutz. Die Anfälligkeit für Mängel in diesen Bereichen zieht überproportional Folgeschäden nach sich.
Für private Bauherren, die sehr oft die Modernisierung ihres Hauses aus ersparten Eigenmitteln bezahlen, sind die unvorhergesehenen Schadenssummen eine große finanzielle Belastung. Nicht selten bleiben so der Umbau - etwa für altersgerechtes Wohnen, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse - oder die dringend nötige Instandsetzung auf halbem Wege stecken.
Beratung auch im Altbau unverzichtbar
Deshalb setzt der BSB als Verbraucherschutzorganisation, die seit einigen Jahren auch den Altbau mit seinen Problemen im Focus hat, auf unabhängige und kompetente Beratung und Begleitung bei der Gebäudemodernisierung.
Wie die gemeinsame Umfrage mit dem Verband Wohneigentum ebenfalls ergab, suchen Bauherren für das Bauen im Bestand zunehmend Unterstützung. 55 Prozent wünschen sich technische Beratung, 44 Prozent eine Kostenschätzung für das Modernisierungsvorhaben und 29 Prozent eine Beratung zu Eigenleistungen. Dass eine Objektbesichtigung und Untersuchung der Bausubstanz vorab unverzichtbar ist, erkannten 31 Prozent. Und 17 Prozent hielten eine Prüfung von Planungsunterlagen, Angeboten und Leistungsverzeichnissen für notwendig, 14 Prozent setzten auf Vertragsprüfung und Firmen-Check.
Mit der Hinwendung zum Bauen im Bestand verstärkt sich die Erkenntnis der Bauherren, auch für den Altbau Beratungsleistungen in Anspruch zu nehmen.
Modernisierungs-Check macht Risiken überschaubar
Der BSB baut seit einigen Jahren die Verbraucherberatung zu Bestandsimmobilien aus. Dazu gehört der vom BSB angebotene Modernisierungs-Check, der das Bauen im Bestand berechenbar macht.
Auf die Fragen: Welchen Instandsetzungsbedarf hat das Haus? Welche Wünsche für Modernisierung, Um- und Ausbau kann ich mir erfüllen? Mit welchen Kosten muss ich rechnen? brauchen Besitzer und Erwerber älterer Gebäude möglichst klare Antworten. Mit dem Modernisierungs-Check wird für Bauherren ein Prioritätenkatalog auszuführender Baumaßnahmen, eine professionelle Dokumentation und eine Kostenschätzung erarbeitet. Sie bilden eine wichtige Grundlage für die das Bauvorhaben überhaupt und mindern die privaten Risiken.
Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.
Erstmals lassen sich aus der Analyse von bundesweit 208 Bauvorhaben im Bestand - vorrangig Ein- und Zweifamilienhäuser - Aussagen zur prozentualen Verteilung von Mängeln, ihren häufigsten Ursachen und ihrem Wertumfang bei privaten Umbau- und Modernisierungsvorhaben treffen. Die Dimension der Schäden und der Risiken für private Bauherren ist mit denen beim Hausneubau vergleichbar.
Erheblicher Beratungsbedarf bei allen am Altbau Beteiligten
Danach liegen mit 38 Prozent Fehler in der Ausführung und mit 25 Prozent in der Planung an der Spitze, gefolgt von 19 Prozent Bauleitungsfehlern. Mit 11 Prozent sind Materialfehler und mit 7 Prozent unvorhersehbare Einflüsse doppelt so hoch wie beim ebenfalls in dieser gemeinsamen Untersuchung analysierten Neubau. Diese Ergebnisse lassen auf ein erhebliches Qualitätsdefizit bei der Vergabe und Durchführung von Bauleistungen schließen. Nur in geringem Umfang - das zeigt eine aktuelle Umfrage vom Bauherren-Schutzbund und dem Verband Wohneigentum e.V. - werden Architekten oder Fachingenieure zur Planung herangezogen und zu selten Fachfirmen mit der Bauausführung beauftragt. Offensichtlich wird die Brisanz des Eingriffes in bestehende Gebäudesubstanz unterschätzt und die Möglichkeit für Eigenleistungen der Bauherren überschätzt. Dass hier erheblicher Beratungsbedarf bei Bauherren, Planern und ausführenden Firmen gleichermaßen besteht, zeigen auch Wertumfang und Verteilung der festgestellten Mängel.
Ganz wie im Neubau: zu viele teure Mängel
Die gemeinsame Untersuchung ergab beim Wertumfang der Mängel ein ähnlich erschreckendes Bild wie im Neubau. Ein Drittel der Mängel bewegte sich zwischen 5.000 und 15.000 Euro und ein Viertel zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Diese Größenordnung ist alarmierend! Denn die Größenordnung privater Investitionen bei der Modernisierung ist geringer als beim Hausneubau. An der Brisanz ändert auch die Tatsache nichts, dass der Schwerpunkt des Wertumfanges im Bereich der kleineren Mängel liegt. Die Häufigkeit der Mängel ist denen im Neubau vergleichbar.
Sie werden von allen relevanten Gewerken auf dem Bau gleichermaßen verursacht. Gründung und Abdichtung, Außentüren und Fenster, Außenwände und Dächer machen 14 - 16 Prozent der Schäden aus, gefolgt von der Haustechnik. Diese Bereiche sind anspruchsvoll in Bezug auf Planung, Ausführung und Material, erfordern hohe Sachkunde in den Fachgebieten Wärme- und Feuchteschutz, Abdichtung, Schall- und Brandschutz. Die Anfälligkeit für Mängel in diesen Bereichen zieht überproportional Folgeschäden nach sich.
Für private Bauherren, die sehr oft die Modernisierung ihres Hauses aus ersparten Eigenmitteln bezahlen, sind die unvorhergesehenen Schadenssummen eine große finanzielle Belastung. Nicht selten bleiben so der Umbau - etwa für altersgerechtes Wohnen, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse - oder die dringend nötige Instandsetzung auf halbem Wege stecken.
Beratung auch im Altbau unverzichtbar
Deshalb setzt der BSB als Verbraucherschutzorganisation, die seit einigen Jahren auch den Altbau mit seinen Problemen im Focus hat, auf unabhängige und kompetente Beratung und Begleitung bei der Gebäudemodernisierung.
Wie die gemeinsame Umfrage mit dem Verband Wohneigentum ebenfalls ergab, suchen Bauherren für das Bauen im Bestand zunehmend Unterstützung. 55 Prozent wünschen sich technische Beratung, 44 Prozent eine Kostenschätzung für das Modernisierungsvorhaben und 29 Prozent eine Beratung zu Eigenleistungen. Dass eine Objektbesichtigung und Untersuchung der Bausubstanz vorab unverzichtbar ist, erkannten 31 Prozent. Und 17 Prozent hielten eine Prüfung von Planungsunterlagen, Angeboten und Leistungsverzeichnissen für notwendig, 14 Prozent setzten auf Vertragsprüfung und Firmen-Check.
Mit der Hinwendung zum Bauen im Bestand verstärkt sich die Erkenntnis der Bauherren, auch für den Altbau Beratungsleistungen in Anspruch zu nehmen.
Modernisierungs-Check macht Risiken überschaubar
Der BSB baut seit einigen Jahren die Verbraucherberatung zu Bestandsimmobilien aus. Dazu gehört der vom BSB angebotene Modernisierungs-Check, der das Bauen im Bestand berechenbar macht.
Auf die Fragen: Welchen Instandsetzungsbedarf hat das Haus? Welche Wünsche für Modernisierung, Um- und Ausbau kann ich mir erfüllen? Mit welchen Kosten muss ich rechnen? brauchen Besitzer und Erwerber älterer Gebäude möglichst klare Antworten. Mit dem Modernisierungs-Check wird für Bauherren ein Prioritätenkatalog auszuführender Baumaßnahmen, eine professionelle Dokumentation und eine Kostenschätzung erarbeitet. Sie bilden eine wichtige Grundlage für die das Bauvorhaben überhaupt und mindern die privaten Risiken.
Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.
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