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Enormes Wohnraumpotenzial durch Aufstockung

Als aufstockbare Flächen wurden im Rahmen der Studie »Wohnraumpotentiale durch Aufstockung« Mehrfamilienhäuser, vorrangig die vorhandenen Typologien im Entstehungszeitraums von 1950 bis 1990, in Regionen mit erhöhtem Wohnungsbedarf definiert. Diese könnten insgesamt über 1,2 Mio Wohnungen mit einer Wohnfläche von durchschnittlich 85 qm aufnehmen. Darüber hinaus könnten weitere 420.000 Wohnungen auf Gebäuden entstehen, die vor 1950 gebaut wurden. Objekte, die unter Denkmalschutz stehen oder eine prägende Rolle im Stadtbild haben wurden von der Studie ausgenommen.

Neben der Schaffung zusätzlichen Wohnraums sind Aufstockungen abgesehen von der reinen Nachverdichtung auch unter ökonomischen und ökologischen Aspekten vorteilhaft. Die Nutzung des vorhandenen Gebäudebestands als Grundstückspotenzial reduziert die Neuflächenversiegelung von Gebäude-, Frei- und Verkehrsfläche. Diese lässt sich, selbst bei konservativen Annahmen, in der Größenordnung von 150 bis zu 250 Mio. qm vermeiden. Auf Basis der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung weist die Studie nach, dass durch die Einsparung von Grundstücks- und Nebenkosten sowie Kosten für die bei Neubau erforderliche Infrastruktur, Aufstockungen häufig günstiger realisierbar sind, bei gleichzeitig signifikanter Wertsteigerung des Gebäudebestands. Ein weiterer positiver Nebeneffekt ist, dass durch die Überbauung der Dachflächen auch eine Verringerung des Energiebedarfs der vorhandenen oberen Wohneinheiten von bis zu 50 % erreicht wird. Bei einem der EnEV entsprechenden energetischen Standard lässt sich die mit der Aufstockung hinzugewonnene Wohnfläche in der Regel mit bereits vorhandenen haustechnischen Anlagen versorgen. Dies führt im Ergebnis zu einer weiteren Effizienzsteigerung, die eine Senkung der Nebenkosten für die anderen Bestandswohnungen erreichen kann. Die Umbaumaßnahmen lassen sich in der Regel im bewohnten Zustand realisieren und bieten zudem ein Potenzial zur Verbesserung der gestalterischen Qualität des Gebäudes oder einer parallel stattfindenden altengerechten Anpassung.

Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Forderungen
Um die analysierten Vorteile ausschöpfen zu können, wären jedoch eine Reihe von Vorgaben neu zu definieren. Die Durchführung von Aufstockungen erfordert in der Regel einen erhöhten Abstimmungs- und Planungsaufwand. Um Aufstockungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf zu unterstützen, ist deshalb eine, zumindest temporäre, Förderung von Aufstockungen sinnvoll. Deshalb halten die Initiatoren Anreize für private, kommunale und genossenschaftliche Investoren für sinnvoll. Wichtige Änderungen und Erleichterungen müssten weiterhin in das Bauplanungsrecht einfließen, um viele der Aufstockungen überhaupt erst möglich zu machen. Darunter beispielsweise der Verzicht auf zusätzliche Stellplatzforderungen, die Reduktion der Anforderungen der Abstandsflächenregelungen oder die Weiterentwicklung von Bebauungsplänen mit Trauf- oder Firsthöhenbeschränkung – um nur einige zu nennen. Auch die Bestandsmieter der Objekte müssten die Entscheidungen mittragen. Im Hinblick auf die Duldungspflicht von Aufstockungen durch die Mieter sehen die Wissenschaftler der Studie eine Regelung analog der energetischen Gebäudesanierung als sinnvoll an.

Projektpartner
Initiatoren der Studie sind elf Organisationen und Verbände der deutschen Planungs-, Bau- und Immobilienbranche – darunter die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und die Bundesarchitektenkammer (BAK). Ebenso der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden (BBS), der Bundesverband Baustoff-Fachhandel (BDB), der Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband in den Gewerken Trockenbau und Ausbau (BIG), der Bundesverband der Gipsindustrie (GIPS), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), der Fachverband Mineralwolleindustrie (FMI), der Verband Privater Bauherren (VPB) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB). 

Download der vollständigen Studie »Wohnraumpotentiale durch Aufstockung«

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