Leipziger Grundstücksmarkt 2006 mit positiver Tendenz
Der Leipziger Grundstücksmarkt zeigt nach den vorläufigen Zahlen, die der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig nunmehr vorlegt, eine positive Entwicklung. Im Berichtszeitraum 2006 gingen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rd. 5.000 Kaufverträge ein, was ein Plus von 12% gegenüber dem Vorjahr darstellt.
Noch dynamischer entwickelte sich der Geldumsatz im gleichen Zeitraum. Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von rd. 1,66 Milliarden € den Eigentümer, das entspricht einem Umsatzzuwachs von über 60%.
Indikator für diesen Aufwärtstrend waren die bebauten Wohn- und Gewerbegrundstücke, die sowohl bei den Transaktionen (+39%) als auch beim Geldumsatz (+71%) die deutlichsten Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr aufwiesen. Bei den sanierten Wohnimmobilien trat zudem erstmals der Effekt auf, dass deutlich mehr sanierte als unsanierte Immobilien veräußert wurden.
Stark expandierte in diesem Bereich auch der Anteil von Paketverkäufen, d.h. von Investoren, die größere Immobilienbestände aufkaufen. Dementsprechend lag der Anteil von Paketverkäufen in 2006 bei rd. 22% aller Verkäufe von bebauten Wohn- und Geschäftshäusern.
Eine weitere Säule der positiven Marktentwicklung ist der Teilmarkt der Eigentumswohnungen, der sich größtenteils als klassischer Anlegermarkt darstellt.
Nahezu 80% aller Erwerber von sanierten Altbauwohnungen im Erstverkauf kamen aus den Alten Bundesländern, sodass ein Erwerb als Kapitalanlage unterstellt werden kann. Bei gleichbleibendem Preisniveau von rd. 1.900,- €/m²-WF stiegen die Verkaufszahlen um 26% auf 1.657 Kaufverträge, wobei die Abschreibungsmöglichkeiten im Rahmen des § 7i EStG (Denkmalschutz) ein wichtiges Kriterium beim Erwerb darstellten. Der Anteil der verkauften Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Objekten betrug 86% am Gesamtvolumen.
Neben den sogenannten Erstverkäufen konnten auch 428 Eigentumswohnungen im Wiederverkauf (sanierter Altbau) ausgewertet werden. Die Anzahl der Verkäufe blieb im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant, die durchschnittlichen Kaufpreise lagen mit rd. 1.069,- €/m²-WF etwas über dem Vorjahresniveau.
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Neubauten haben nur einen Anteil von rd. 5% am Gesamtkauffallvolumen und sind somit von untergeordneter Bedeutung für den Leipziger Grundstücksmarktmarkt.
Ein rückläufiger Trend ist für den Bereich des inpiduellen Wohnungsbaus (Einfamilienhäuser) festzustellen. So sind die Kauffallzahlen bei den unbebauten und bebauten Grundstücken um ca. 30% zurückgegangen, wobei das Preisniveau weiterhin stabil ist. Das durchschnittliche, unbebaute und erschlossene Grundstück wurde 2006 für rd. 100,- €/m², das Einfamilienhaus (Neubau) im Mittel für rd. 190.000,- € (inkl. Grundstück) verkauft. Bei den bebauten Grundstücken investierten die Käufer überwiegend (80%) in den Bestand („gebrauchte Immobilien“).
Bei der lokalen Verteilung der unbebauten Grundstücke ist zu erkennen, dass insbesondere innerstädtische Eigenheimstandorte nachgefragt werden, die im Verkauf durchschnittlich 140,- €/m² und Spitzenpreise bis rd. 350,- €/m² erzielen.
Im Bereich der unbebauten Grundstücke für den Geschossbau bleibt die Nachfrage unverändert auf geringem Niveau, da nach wie vor ein ausreichendes Angebot an Wohnraum im Bestand vorhanden ist. Bei der Sanierung von Wohnraum bestehen darüber hinaus steuerliche Anreize, die im Neubaubereich gänzlich fehlen.
Gleiches gilt für den Markt der unbebauten Gewerbeimmobilien, der auf niedrigem Kaufpreis- und Kauffallniveau stagniert. >> Quelle: Gutachterausschuss Leipzig
Noch dynamischer entwickelte sich der Geldumsatz im gleichen Zeitraum. Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von rd. 1,66 Milliarden € den Eigentümer, das entspricht einem Umsatzzuwachs von über 60%.
Indikator für diesen Aufwärtstrend waren die bebauten Wohn- und Gewerbegrundstücke, die sowohl bei den Transaktionen (+39%) als auch beim Geldumsatz (+71%) die deutlichsten Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr aufwiesen. Bei den sanierten Wohnimmobilien trat zudem erstmals der Effekt auf, dass deutlich mehr sanierte als unsanierte Immobilien veräußert wurden.
Stark expandierte in diesem Bereich auch der Anteil von Paketverkäufen, d.h. von Investoren, die größere Immobilienbestände aufkaufen. Dementsprechend lag der Anteil von Paketverkäufen in 2006 bei rd. 22% aller Verkäufe von bebauten Wohn- und Geschäftshäusern.
Eine weitere Säule der positiven Marktentwicklung ist der Teilmarkt der Eigentumswohnungen, der sich größtenteils als klassischer Anlegermarkt darstellt.
Nahezu 80% aller Erwerber von sanierten Altbauwohnungen im Erstverkauf kamen aus den Alten Bundesländern, sodass ein Erwerb als Kapitalanlage unterstellt werden kann. Bei gleichbleibendem Preisniveau von rd. 1.900,- €/m²-WF stiegen die Verkaufszahlen um 26% auf 1.657 Kaufverträge, wobei die Abschreibungsmöglichkeiten im Rahmen des § 7i EStG (Denkmalschutz) ein wichtiges Kriterium beim Erwerb darstellten. Der Anteil der verkauften Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Objekten betrug 86% am Gesamtvolumen.
Neben den sogenannten Erstverkäufen konnten auch 428 Eigentumswohnungen im Wiederverkauf (sanierter Altbau) ausgewertet werden. Die Anzahl der Verkäufe blieb im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant, die durchschnittlichen Kaufpreise lagen mit rd. 1.069,- €/m²-WF etwas über dem Vorjahresniveau.
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Neubauten haben nur einen Anteil von rd. 5% am Gesamtkauffallvolumen und sind somit von untergeordneter Bedeutung für den Leipziger Grundstücksmarktmarkt.
Ein rückläufiger Trend ist für den Bereich des inpiduellen Wohnungsbaus (Einfamilienhäuser) festzustellen. So sind die Kauffallzahlen bei den unbebauten und bebauten Grundstücken um ca. 30% zurückgegangen, wobei das Preisniveau weiterhin stabil ist. Das durchschnittliche, unbebaute und erschlossene Grundstück wurde 2006 für rd. 100,- €/m², das Einfamilienhaus (Neubau) im Mittel für rd. 190.000,- € (inkl. Grundstück) verkauft. Bei den bebauten Grundstücken investierten die Käufer überwiegend (80%) in den Bestand („gebrauchte Immobilien“).
Bei der lokalen Verteilung der unbebauten Grundstücke ist zu erkennen, dass insbesondere innerstädtische Eigenheimstandorte nachgefragt werden, die im Verkauf durchschnittlich 140,- €/m² und Spitzenpreise bis rd. 350,- €/m² erzielen.
Im Bereich der unbebauten Grundstücke für den Geschossbau bleibt die Nachfrage unverändert auf geringem Niveau, da nach wie vor ein ausreichendes Angebot an Wohnraum im Bestand vorhanden ist. Bei der Sanierung von Wohnraum bestehen darüber hinaus steuerliche Anreize, die im Neubaubereich gänzlich fehlen.
Gleiches gilt für den Markt der unbebauten Gewerbeimmobilien, der auf niedrigem Kaufpreis- und Kauffallniveau stagniert. >> Quelle: Gutachterausschuss Leipzig
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