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Sanierung oder Neubau? Die Diskussion geht weiter

Noch immer werden in Deutschland viele Altbauten abgerissen und durch Neubauten ersetzt, weil sie nicht länger den Renditevorstellungen ihrer Eigentümer entsprechen. Manchmal kann diese Vorgehensweise jedoch auch sinnvoll, ja notwendig sein: Eine neue Studie hat ergeben, dass rund 10% des deutschen Wohnbaubestandes nicht wirtschaftlich saniert werden können. Hier sei der sogenannte „Bestandsersatz“ in der Regel die sinnvollere Alternative.

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Die Studie „Wohnungsbau in Deutschland – 2011: Modernisierung oder Bestandsersatz“ wurde von der Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen aus Kiel im Auftrag mehrerer Verbände der Wohnungs- und Bauindustrie erstellt. Auftraggeber waren unter anderem der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes und der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden. Einige dieser Verbände fördern schon seit längerem, dass in Deutschland neben der energetischen Sanierung von Altbauten auch deren Abriss und Neubau vom Staat finanziell unterstützt werden sollte.

Die Untersuchung fokussiert auf den sogenannten „kleinen Wohnungsbau“ in Deutschland. Darunter fallen alle Ein- und Mehrfamilienhäuser mit bis zu 12 Wohneinheiten. Gar nicht klein ist hingegen der Anteil dieser Gebäude am Gesamt-Wohnungsbestand: Er liegt bei rund 90 Prozent oder insgesamt 36 Millionen Wohneinheiten. Diese 36 Millionen entfallen wiederum zur Hälfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser (19 Millionen Wohnungen) sowie Häuser mit 3-12 Wohneinheiten (17 Millionen Wohnungen). Sie bilden erfahrungsgemäß den Teil des deutschen Wohnungsbestandes, bei dem energetische Sanierungen am wenigsten wirtschaftlich sind. Großsiedlungen und Großwohnbauten lassen sich meist noch mit vertretbarem Aufwand auf zeitgemäßes energetisches Niveau bringen, da hier die Gebäudevolumina groß, die Details standardisiert und – zumindest im Mietwohnungsbau - die Eigentumsverhältnisse überschaubar sind. All dies ist bei kleineren Wohnbauten weit weniger der Fall.

Der Studie zugrunde liegen reale Energieverbrauchsdaten bestehender Gebäude und nicht theoretisch berechnete Bedarfswerte. Nur aufgrund dieser Daten, so die Autoren, ließen sich Einsparpotenziale, die durch energetische Modernisierung erzielt werden könnten, auch realistisch abbilden. Insgesamt standen den Autoren eigenen Angaben zufolge die Datensätze von mehreren Zehntausend Wohnbauten zur Verfügung.

Die Kernfrage: Was ist eine zukunftsfähige Sanierung?
Die Autoren der Studie unterstellen, dass eine rein energetische Sanierung oftmals nicht ausreicht, um Bestandsbauten zukunftsfähig zu machen. Weniger als 5 % des deutschen Wohnungsbestandes seien zum Beispiel barrierearm oder gar barrierefrei. Gerade diese Qualitäten würden Wohnungsbauten in einer alternden Gesellschaft jedoch zunehmend abgefordert, wenn sie am Markt wettbewerbsfähig bleiben sollten.

Die Studie untersucht daher, wie sich die Kosten für unterschiedlich aufwändige Sanierungen – von rein energetischen Maßnahmen bis zu solchen Sanierungen, die eine komplette Barrierefreiheit herstellen – im Vergleich zu den Kosten eines vergleichbaren Neubaus verhalten. Ausgangslage war jeweils ein nicht modernisierter, durchschnittlicher Altbau.

Ergebnisse der Studie
Im Ergebnis lag die Kostenspanne für eine rein energetische Sanierung bei
- Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 485,- und 792,- Euro je m2 Wohnfläche (31% bis 51% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)
- kleineren Mehrfamilienhäusern (3 bis 12 WE) zwischen 395,- und 532,- Euro je m2 Wohnfläche (29% bis 40% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)

Kommen hierzu noch weitere Maßnahmen wie eine Heizungssanierung, eine Balkonsnachrüstung oder eine Sanierung der Elektroinstallation hinzu, steigen die Sanierungskosten um rund 60-70 Euro/m2 (Ein- und Zweifamilienhäuser) bzw. 160-220 Euro/m2 (kleinere Mehrfamilienhäuser).

Deutlich höher lagen hingegen die Kosten für eine Vollmodernisierung inklusive energetischer Verbesserung und generationengerechtem Umbau.

Eine barrierearme Vollmodernisierung kostete laut Studie bei
- Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 850,- und 1300,- Euro je m2 Wohnfläche (55% bis 84% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)
- kleineren Mehrfamilienhäusern (3 bis 12 WE) zwischen 1150,- und 1650,- Euro je m2 Wohnfläche (78% bis 115% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)

Die barrierefreie Vollmodernisierung kommt auf Kosten von:
- bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 1100,- und 1650,- Euro je m2 Wohnfläche (71% bis 107% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)
- bei kleineren Mehrfamilienhäusern (3 bis 12 WE) zwischen 1550,- und 2200,- Euro je m2 Wohnfläche (115% bis 163% der Kosten eines vergleichbaren Neubaus)

Insgesamt schätzt die Studie, dass bei rund 12% aller Ein- und Zweifamilienhäuser und 11% aller kleineren Mehrfamilienhäuser ein Bestandsersatz wirtschaftlicher sei als eine Modernisierung. Sie kommt unter anderem zu folgenden Schlussfolgerungen:

„Große Teile des Gebäudebestands sind, insbesondere was den energetischen
Modernisierungsgrad anbelangt, in einem besseren Zustand als hinlänglich ver-
mutet. Andere, große Teile des „kleinen Wohnungsbaus“ in Deutschland sind an
der wirtschaftlichen Grenze der künftigen Nutzbarkeit und Modernisierungsfä-
higkeit einzuordnen. Dieser Grenznutzen von Gebäuden und Wohnungen wird
auf dem zukünftigen Wohnungsmarkt in Deutschland eine immer stärkere Rolle
spielen.“

„Der Zuschnitt und die Grundrisse von Teilen des Wohngebäudebestands sind
nicht als zukunftsfähig anzusehen. Eine reine energetische Modernisierung die-
ser Bestände erzeugt keine baulichen Strukturen, die nachhaltig am Woh-
nungsmarkt platziert werden können.“

„Die Auswertung von Baukosten ergibt, dass aufwendige Modernisierungen, erst
recht Umbauten und Gebäudeerweiterungen im Bestand, nur mit finanzieller
Förderung wirtschaftlich darstellbar sind.“

„Die umfassende Bewertung des Gebäudebestands umfasst deutlich mehr Kate-
gorien, als eine nur auf energetische Verbesserung ausgerichtete Sichtweise.
Durch das Raster einer nachhaltigen Bewertung fallen dabei gut 10 % - 12 %
des Bestands des „kleinen Wohnungsbaus“ in Deutschland.“

"Ist Deutschland gebaut" Ja - aber teilweise mit den falschen Gebäuden.
Diese sind bei Bedarf zu ersetzen. Außerdem besteht ein genereller Neubaube-
darf in wirtschaftlichen Wachstumsregionen. Die bestehenden Leerstände in
anderen Regionen können nicht dorthin transferiert werden.“

Was ist wirtschaftlich? Die dauernde Kontroverse
Für die Entscheidung pro oder contra Sanierung, so die Autoren der Studie, seien letztlich die Vollkosten einer Maßnahme maßgeblich. Damit steht die Studie in gewissem Widerspruch zu der vorherrschenden wissenschaftlichen Lehrmeinung, die besagt, dass bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung energetischer Sanierungen nur die „energetisch bedingten“ Mehrkosten angesetzt werden dürfen. Hierunter fallen zum Beispiel die Kosten für eine Wärmedämmung des Dachs, aber nicht diejenigen für eine neue Dacheindeckung, sofern diese aus Gründen des Bauwerkserhalts ohnehin notwendig gewesen wäre. Diese Meinung hatte zuletzt auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) in ihrer Studie „Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierung im Mietwohnungsbestand“ vertreten.

Vertreter der Wohnungswirtschaft wie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen oder der Eigentümerverband Haus & Grund bezeichnen diese Annahme als unrealistisch und verweisen darauf, dass die von der dena unterstellte Alternative „Energetische Sanierung versus reine Instandsetzung“ sich in der wohnungswirtschaftlichen Realität so nicht stelle. Ferner sei der deutsche Wohnungsbestand in einem besseren energetischen Zustand als in Modellrechnungen vielfach angenommen. Die Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2011“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen hat aus den ihr vorliegenden Messwerten einen durchschnittlichen realen Energieverbrauch (für Heizung und Warmwasser) von 172 kWh/m2a bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von 145 kWh/m2a bei Mehrfamilienhäusern zwischen 3 und 12 WE ermittelt. Diese Werte wurden auch als Ausgangswert für die Wirtschaftlichkeitsrechnung zugrunde gelegt.

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