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Soziale Verantwortung beim Bauen im Bestand

Welche Ressourcen für das Bauen im Bestand bieten uns Städte?

Christina Nitz, Junker + Kruse Stadtforschung Planung: "Aus der Sicht des Stadtplaners, die natürlich eine andere ist als die des Architekten, geht es nicht um die einzelne Immobile, sondern um die Qualitäten von Städten und besonders von Innenstädten, die sich durch eine Funktionsvielfalt auszeichnen. In diesem Zusammenhang spielt u. a. die Einzelhandelsentwicklung eine große Rolle. Diese meist großen Spezialimmobilien werden so gebaut, dass sie nicht mehr wie früher über Jahrzehnte rentabel, sondern in der Regel nach zehn Jahren abgeschrieben sind. Eine Nachnutzung ist aufgrund der Spezialisierung oft schwierig. Stehen Immobilien in zentraler Lage lange leer, hat dies Auswirkung auf das Umfeld und die Entwicklung von Innenstädten. Kommunen haben in diesen Fällen jedoch kaum Handhabe, insbesondere wenn die Immobilien in privatem Eigentum sind. Über Bebauungs- oder Strategiepläne kann versucht werden, auf das Umfeld einzuwirken. Das Gut „Immobilie im Bestand“ hat einen sehr hohen Wert."

Welche Steuerungsmöglichkeiten gibt es, um Stadtsanierungsprojekte zu initiieren? Wer sind die Akteure?

Christina Nitz: "Die Interessen sind natürlich unterschiedlich. Die Kommune hat ein Interesse an der Stadtentwicklung, der Investor hat ein privates Interesse. Im Rahmen des ExWoSt Forschungsfeldes „Innovation für Innenstädte“ hat sich gezeigt, dass es durchaus ein probates Mittel ist, sich dem Raum zu widmen, wenn der Zugriff auf bestimmte Immobilien nicht erfolgen kann. Leerstehende Großimmobilien haben oft negative Auswirkungen auf das Umfeld. Durch Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum können Anreize für private Investitionen geschaffen werden, um dazu beitragen eine multifunktionale Innenstadt zu erhalten. Dabei spielen auch die Bewohner des Quartiers eine wichtige Rolle. Die Bevölkerung identifiziert sich oft mit den ehemaligen Magneten der Innenstadt und hat ihre eigenen Vorstellungen davon, was mit den Gebäuden geschehen soll. Die Kommunen haben die Aufgabe als Vermittler zwischen privatem Eigentum und dem kommunalen Interesse zu agieren. Dies bedeutet auch die Öffentlichkeit gezielt zu beteiligen und vor allem zu informieren. Es gibt dabei aber keine Standardlösung, die man auf alle Situationen übertragen könnte."

Gibt es diese Problem der Einschränkung der kommunalen Handlungsansätze auch im Wohnungsbau?

Andreas Rietz, Leiter Referat II 5 Nachhaltiges Bauen, BBSR: "Ein Problem am Beispiel Berlin ist, dass wir nach der Wiedervereinigung eine sehr lange Phase hatten, in der Haushaltskonsolidierung betrieben wurde. Dies betraf natürlich auch Liegenschaften und Gebäude. Über viele Jahre wurde der politische Kurs verfolgt, möglichst jedes Gebäude, das nicht mehr für öffentliche Nutzungen benötigt wurde, zu privatisieren. Dies führt nun zu dem Effekt, das wir seitens der öffentlichen Hand nicht mehr auf den dringend benötigten Gebäudebestand zugreifen können. Die Rolle der privaten Investoren ist enorm – sei es beim Wohnungsbau oder der Infrastruktur. Das ist ein echtes Problem, weil die öffentliche Hand Steuerungsmöglichkeiten verliert. Das Land Berlin hat im Grunde kaum noch öffentliche Flächen im eigenen Besitz, auf die für Neubauprojekte zurückgegriffen werden könnte. Freie Flächen sind privatisiert und werden durch Investoren bebaut. So ist es sehr schwer, die wohnungspolitischen Ziele allein über Bebauungspläne umzusetzen. Im hochpreisigen Segment wird reichlich gebaut, aber die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist nur sehr schwer durchzusetzen. Die großen kommunalen Wohnungsunternehmen setzen deshalb verstärkt auf Binnenverdichtung statt auf die Erschließung neuer Grundstücke."

Gerade die Verdichtung in der Stadt scheint eine wichtige Stellschraube. Welche Konzepte und Strategien gibt es hier?

Andreas Rietz: "Bei Verdichtung haben wir immer die Konkurrenz von Bebauung und Freiflächen mit deren Erholungswert. Das ist eine ganz harte Diskussion. Es gibt auch weitere Konkurrenzen zwischen Wohnungsbau und anderen Nutzungen, die man auch berücksichtigen muss. Gerade in Berlin gab es hier in den letzten Jahrzehnten diverse Ab- und Aufwärtszyklen. In Plattenbaugebieten wurden Wohnungen rückgebaut, die wir nun gerne wieder hätten. Wir wissen nicht, wie sich die Situation weiterentwickelt. Momentan haben wir deutlich zu wenige Wohnungen, das kann sich aber in 10 oder 15 Jahren wieder geändert haben. Durch die Wanderungsbewegungen gibt es große Veränderungen, man kann keine allgemeingültige Prognose treffen."

Jürgen Schlotthauer, Leiter Haustechnik, BASF Wohnen + Bauen: "Als Wohnungsunternehmen der BASF ist unsere Hauptzielgruppe BASF Mitarbeiter. In den 1970er-Jahren erreichte die Mitarbeiteranzahl am Standort Ludwigshafen seine Hochphase. Aufgrund der hohen Nachfragen nach Wohnraum, haben wir in dieser Zeit viele neue Gebäude errichtet. BASF beschäftigt heute deutlich weniger Mitarbeiter, als noch vor 40 Jahren, demnach haben auch wir unseren Wohnungsbestand im Laufe der Jahre reduziert und an die Anforderungen angepasst. Seit einiger Zeit spüren wir, dass der Zuzug in die Stadt stärker wird. Die Leute aus den umliegenden Gemeinden wollen wieder in die Stadt und nah an ihren Arbeitsplatz. Deshalb denken wir bei Quartiersentwicklungen auch über eine Nachverdichtung in Form von Gebäudeanbauten oder Aufstockungen nach. Etwa 40 Prozent unserer Wohnhäuser sind jedoch denkmalgeschützte Gebäude, hier geht es primär um eine energetische und altersgerechte Sanierung."

Macht eine energetische Sanierung eigentlich immer Sinn oder wären manchmal nicht der Abriss und Neubau effektiver?

Ruben Lang, o5 architekten bda, raab hafke lang GbR: "Natürlich muss man immer die Wirtschaftlichkeit und die Sinnhaftigkeit beim Bauen im Bestand hinterfragen. Bei dem vorgestellten Projekt „Effizienzhaus Plus im Altbau“ in Neu-Ulm muss man jedoch auch den Forschungscharakter und den Wert des Objekts als Pilotprojekt berücksichtigen. Trotzdem wurde hier als besondere Herausforderung folgendes Ziel formuliert: Im Bestand ein Gebäude zum Effizienzhaus Plus umzufunktionieren, muss mit den gleichen finanziellen Mitteln erreichbar sein, wie der Rückbau und ein Neubau in ENEV-Standard. Dabei spielen also die Wirtschaftlichkeit, die Betrachtung der grauen Energie, die Ressourceneffizienz und die städtebauliche Komponente eine große Rolle. Der Mensch ist ein Gewohnheitstier und man beraubt ihn bei einem Abriss immer seiner gewohnten Umgebung, mit der er sich über viele Jahre identifiziert hat. Dies ist auf soziologischer Ebene ein wichtiger Aspekt, die Stadt nicht immer im vollkommenen Umbau zu sehen und Stadträume rigoros zu verändern, sondern diese behutsam im Bestand zu wandeln."

Inwieweit können denn die einzelnen Wohnungen im Bestand überhaupt an die neuen Anforderungen angepasst werden? Kann es den perfekten Bestandsgrundriss geben?

Fabian Viehrig, Referat Energie, Technik, Normung, GdW: "Hier stellt sich zunächst die Frage, wer für wen baut. Wohnungen, die gebaut werden um sie wieder zu verkaufen, müssen in erster Linie für Käufer attraktiv sein. Wohnungen, die gebaut werden, um in den Beständen der Wohnungsbaugesellschaften zu bleiben benötigen zukunftssichere Grundrisse. Im Moment sind dies hauptsächlich kleinere, möglichst effiziente und standardisierte Grundrisse. Aber auch Flächen für Familienwohnungen sind wichtig. Wir orientieren uns an der Bevölkerungsstruktur und wollen eine gute Mischung der Mieterstruktur mit verschiedenen Einkommensschichten. Das Thema des flexiblen Grundrisses halte ich für weniger relevant. Es hat sich gezeigt, dass angebotene Flexibilitätsmöglichkeiten nicht genutzt werden. Wichtig hingegen ist die Möglichkeit, eine altersgerechte Anpassung der Wohnung vornehmen zu können. Nicht die einzelne Wohnung muss flexibel sein, sondern im Portfolio des Wohnungsunternehmens sollten möglichst verschiedene Wohnungen sein, so dass über einen Wohnungstausch auch eine Anpassung möglich ist."

Ruben Lang: "Bei Flexibilität innerhalb der einzelnen Wohnung, geht es vielleicht auch weniger darum, wirklich Wände verschieben zu können, sondern um eine Nutzungsneutralität der Bereiche. Dies generiert einen großen Mehrwert. Ob die Bestandsimmobilie nun die Idealform des nutzungsneutralen Grundrisses überhaupt ermöglichen kann, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab."

Andreas Rietz: "Der typische Berliner Altbau ist eigentlich der perfekte Grundriss. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist er allerdings zu groß. Der Grundriss besteht aus einem Erschließungsflur mit mehreren gleichgroßen Zimmern, die davon abgehen. Die Wohnungen sind als Wohngemeinschaft, für Familien oder für Nebengewerbe gleichermaßen nutzbar. Ohne Wände zu verschieben kann man innerhalb der Wohnung mehrfach umziehen und die Funktionen der Zimmer tauschen. Man sollte versuchen, diese Vorteile der alten Grundrisse mit Optimierungen auch bei kleineren Wohnungsgrößen zu erreichen."

An welchen Stellschrauben lässt sich drehen, um die Kosten im Wohnungsbau – auch bei Eingriffen im Bestand – noch weiter zu reduzieren?

Andreas Rietz: "Das ist auch ein Thema, das in der Baukostensenkungskommission des Bundesministeriums sehr intensiv diskutiert worden ist. Wir haben zwei Möglichkeiten, Baukosten einzusparen – unabhängig ob bei Neubau oder Sanierungen. Entweder machen wir das Gebäude schlichter und reduzieren die Standards oder wir optimieren die Flächen. Ich glaube, der zweite Ansatz ist der bessere. Wir müssen die energetischen Anforderungen erfüllen, sonst erreichen wir unsere Klimaziele nicht. Wir haben ästhetische Vorstellungen zur Gestaltung unserer Gebäude und Ansprüche an die Baukultur. Weitere Stellschrauben für Neubau und Sanierungen sind eine optimierte Planung, ein stärkerer Einsatz von vorgefertigten Bauteilen ohne damit in eine Plattenbauweise der 1970er-Jahre zurückzufallen. Das Prinzip der Vorfertigung ist noch viel zu wenig in den Wohnungsbau integriert. Wir benötigen neue Parameter für die Ausbildung, die Planung und auch die Vergabepraxis. Hersteller und Industrie müssen viel früher eingebunden werden."

Arnd Rose, Forschungsinitiative Zukunft Bau, BBSR: "Gerade durch die Rahmenbedingungen im Altbau ist Serielles oder Vorgefertigtes bei der Montage natürlich sehr problematisch. Im Altbau werden große Montagetoleranzen benötigt. Um Elemente für einen Bestandsbau vorfertigen zu können, wird eine sehr detaillierte Basisermittlung benötigt. Dies stellt ein Problem dar, weil es Kosten verursacht und Zeit braucht. Trotz sehr guter Planungsunterlagen führte der Versuch einer standardisierten Fassadensanierung eines Berliner Plattenbaus letztendlich zu irrsinnigen Nachträgen. Es stellte sich heraus, dass allein die Tragkonstruktion dieses Altbaus Toleranzen von 30 cm aufwies. Diese Abweichungen können nicht mit standardisierten Modulen ausgeglichen werden. Man müsste also für den Einsatz von seriellen und vorfertigten Produkten bei Bestandssanierungen zunächst die Planungswerkzeuge überprüfen. Im Neubau ist BIM, Building Information Modelling, gerade ein großes Thema. Versuchen Sie BIM im Altbau anzuwenden, wenn sie keine Datengrundlage haben. Oder probieren Sie einige Toleranzen in Ihrem alten CAD-Programm einzugeben..."

Roland Streng, Anwendungstechnik und Produktmanagement Polystyrolschaumstoffe, BASF SE: "Hier könnte ein Blick über die Landesgrenze helfen. In Holland hat das Bauen mit Standards und in Serie eine wesentlich längere Tradition. Bei einem großen Sanierungsprojekt von typisch holländischen Reihenhäusern bestand der Wunsch nach einer maximal vorgefertigten Fassadensanierung. Die Idealvorstellung war die Fassade aus dem 3D-Drucker. Für die Erfassung des Bestands wurde mit Hochleistungsscannern gearbeitet. Anhand von Scanpunkten wurden die Häuser gescannt und damit die Datenbasis ermittelt. Auch die Toleranzen konnten so erfasst und auf Basis der CAD Daten die genau passenden Elemente in der Fabrik vorgefertigt werden. Die Fassadensanierung vor Ort hat zweieinhalb Tage gedauert. Im Vergleich zu den Techniken in Deutschland hat mich das schon beeindruckt."

Welche Bedeutung hat eine Sanierung für den einzelnen Mieter und für das Viertel? Denn trotz aller Bemühungen zu Kostenreduktion entstehen natürlich Ausgaben, die dann ja auch wieder teilweise auf die Mieter umgelegt werden.

Fabian Viehrig: "Wenn man ein Quartier saniert und aufwertet, muss man sich ganz klar die wohnungswirtschaftliche und damit die betriebswirtschaftliche Realität vor Augen führen. Wir sprechen von Finanzierungs- und Renditekonzepten und natürlich auch über die Modernisierungsumlage. Eine Modernisierung kostet den Mieter richtig Geld, das ist so. Und jede Mieterhöhung ist deshalb immer ein Eingriff in das private Leben. An die Mieter wird ein solcher Eingriff niemals nur rein positiv im Sinne einer Warmmietenneutralität kommuniziert werden können. Die Miete wird steigen und das muss man dem Mieter sagen. Es gibt vielleicht Einzelbeispiele bei einer klimapolitisch sehr positiv eingestellten Klientel, die dies nur positiv auffasst. Wenn nun ein komplettes Quartier modernisiert wird, entsteht aber im Stadtteil ein Mietsprung. Wir brauchen aber immer auch preiswerte Wohnungen, damit wir sozial vertretbar umziehen lassen können. Daher dürfen wir uns nicht alle unsere preiswerten Wohnungen wegsanieren. In der Konsequenz würde dann die Durchmischung nicht mehr."

Christina Nitz: "Es gibt Instrumente, z. B. die Ausweisung von Sanierungsgebieten, um die Preise stabil zu halten und gleichzeitig Entwicklungen voranzutreiben. Hier braucht besonders die Stadtverwaltung einen langen Atem, da diese Instrumente eher langfristig angelegt sind, während der Markt, insbesondere der Immobilienmarkt, sehr viel schneller agiert. Auch Innenstadtkonzepte, die wir gemeinsam mit den Kommunen erarbeiten, dienen zur Steuerung der Innenstadtentwicklung. Dabei stehen unterschiedliche Funktionen im Vordergrund – Wohnen, Freizeit, Arbeiten, Kultur, Einkaufen, Grünflächen – und deren Vernetzung. Mobilität und Erreichbarkeit spielen auch eine große Rolle. Im Ergebnis stehen den Kommunen zukunftsorientierte Masterpläne zur Verfügung. Jedoch ist bei der Umsetzung der Zielvorstellungen und Maßnahmen nicht nur die Kommunen selbst, sondern auch privates Engagement gefragt."

Andreas Rietz: "Durch Quartierssanierungen wird die Region aufgewertet, gleichzeitig muss aber auch eine mit der Aufwertung einhergehende Verdrängung der bisherigen Bewohner vermieden werden. Dadurch entsteht ein Konflikt: der Wunsch nach einer kaufkräftigen Kundschaft gegen einen starken Verdrängungseffekt. Hier muss dann eine Milieuschutzsatzung greifen, die die Sozialstruktur, Mieterstruktur und Bevölkerungsstruktur erhält, obwohl eine Aufwertung stattfindet. Dieser Verdrängung sollte man eigentlich schon rechtzeitig im Vorfeld entgegen wirken. Die städtebaurechtlichen Rahmenbedingungen gestatten aber ein vorbeugendes Verhindern der Verdrängung nicht. Die Effekte müssen leider erst nachgewiesen werden, bevor die Regeln greifen. Dann hat die Verdrängung aber schon stattgefunden."

Wie könnte eine positive Kommunikation von bevorstehenden Modernisierungen funktionieren?

Andreas Rietz: "Der erste wesentliche Punkt ist, dass man mit den Mietern bzw. der Bevölkerung spricht. In der Vorbereitung geht es nicht ohne eine intensive Beteiligung der Mieter oder der Öffentlichkeit. Eine gute Mietervorbereitung erzielt man auch, wenn man bestimmte Maßnahmen zur Disposition stellt. Viele sind durchaus bereit für Einzelmaßnahmen mehr zu zahlen, wenn man ihnen selbst die Entscheidung lässt. Es ergibt sich eine ganz andere Akzeptanz als bei einer unvermittelt schriftlichen Ankündigung. Das betrifft die Wohnungen, aber im größeren Maßstab genauso das Quartier. Wenn ich mit einem etablierten Quartiersmanagement arbeite und aus der Bewohnerschaft selbst Ideen für Verbesserungen generiere und nach Defiziten frage, ist die Akzeptanz noch größer. Erstaunlicherweise ist diese Erkenntnis aber noch nicht Allgemeingut. Sorgfältige Vorbereitung, gute Kommunikation und der Wille zur Partizipation sind absolut notwendig."

Arnd Rose: "Absolut wichtig ist auch die Einhaltung von Versprechen. Denn unabhängig von allen baulichen, kommunikativen und monetären Maßnahmen können Eingriffe im Bestand nur erfolgreich verlaufen, wenn die vorab gemachten Versprechen auch eingehalten werden."

Die Fragen stellte die Moderatorin Prof. Christiane Sauer. Zum öffentlichen Symposium am Nachmittag stellten noch einmal alle Referenten ihre Themen und Thesen vor.

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Über die Reihe „Die Zukunft des Bauens“ 


Die Veranstaltungsreihe „Die Zukunft des Bauens“ der Forschungsinitiative Zukunft Bau von BBSR und BMUB in Kooperation mit DETAIL research findet im dritten Jahr statt. Auch in 2015 werden fünf Veranstaltungen mit Expertenrunde und Symposium in fünf deutschen Städten durchgeführt. Die Reihe widmet sich immer den drängendsten Fragen für das Bauen der Zukunft, präsentiert aktuelle Forschungsergebnisse und bringt Akteure und Vorreiter aus Planung, Forschung, Politik und Wirtschaft zusammen. Dabei sollen nicht nur die neuesten Ergebnisse aus den geförderten Projekten der Forschungsinitiative direkt an Architekten und Bauingenieure vermittelt werden, sondern auch immer neue Impulse für die Forschung generiert werden.

• Hamburg, 21. Mai 2015: Moderner Sozialbau 

• Frankfurt, 18. Juni 2015: Partizipative Architektur 

• München, 24. September 2015: Lebenswelten im Demographischen Wandel 

• Berlin, 22. Oktober 2015: Bauen im Bestand 

• Stuttgart, 19. November 2015: Recycling im Bau

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