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Welchen Mehrwert haben Nachhaltigkeitszertifikate?

Gutes tun und damit Geld verdienen – so lautet die Idealvorstellung vieler Unternehmen, die derzeit in ihre "Corporate Social Responsibility" investieren. Dazu zählt auch die Gebäudezertifizierung nach Nachhaltigkeitskriterien. Doch welchen Mehrwert bringen LEED, BREEAM und Co. wirklich? Eine Feldstudie hat dies nun erstmals untersucht.

Das Papier mit dem Titel „Doing well by doing good“ (deutsch etwa: davon profitieren, dass man Gutes tut) wurde im März von den Immobilienökonomen Piet Eicholtz und Nils Kok (Universität Maastricht) sowie John Quigley (University of California, Berkeley) veröffentlicht. Sie untersuchten die wirtschaftliche Performance von knapp 900 Gebäuden in den USA, die entweder nach dem LEED-Standard oder dem US-amerikanischen „EnergyStar“-Programm zertifiziert worden waren. Erhoben wurden dabei die Mietpreise oder (bei Immobilien, die seit 2004 verkauft worden waren) der Verkaufspreis. Diese verglichen die Autoren mit den Werten einer Referenzgruppe vergleichbarer Gebäude ohne Zertifizierung.

Dabei zeigte sich: „Grüne“ Ratings können sehr wohl einen Mehrwert für Immobilien bewirken – allerdings halten Investoren offenbar nicht alle Kriterien für gleich bedeutend. So hatte das 1992 in den USA eingeführte, staatliche EnergyStar-Label eine signifikante Auswirkung auf Miet- und Verkaufspreise, das seit 10 Jahren existierende privatwirtschaftliche LEED-Zertifikat dagegen überhaupt nicht. Durchschnittlich erwirtschafteten die EnergyStar-zertifizierten Immobilien rund 3% höhere Quadratmetermieten. Die Verkaufspreise der Immobilien lagen in Einzelfällen sogar bis zu 16% höher. Bei den LEED-zertifizierten Gebäuden war dagegen kein Unterschied zur Referenzgruppe festzustellen.

Der Unterschied zwischen beiden Zertifizierungssystemen: EnergyStar misst ausschließlich den Energieverbrauch eines Gebäudes, während LEED auf einem viel breiteren Kriterienkatalog basiert und Faktoren wie Umweltbelastung, Recyclingfähigkeit, gesundheitliche Unbedenklichkeit der Baustoffe und Wassermanagement einschließt. Dies lässt den Schluss zu, dass Investoren vor allem auf den Energieverbrauch schauen und mit den übrigen Nachhaltigkeitskriterien (noch) wenig anzufangen wissen. Gestützt wird dies durch ein zweites Ergebnis der Studie: Es gelang den Autoren, den „Prestige-Mehrwert“ eines Nachhaltigkeitszertifikats aus den Mietpreisen herauszurechnen. Tut man dies, bleibt nur noch derjenige Mehrwert übrig, der sich aus der höheren Effizienz (und damit den geringeren Betriebskosten) eines Gebäudes ergibt. Bei den EnergyStar-Gebäuden betrug die Wertsteigerung eines Gebäudes rund 2 Prozent je 10 Prozent eingesparter Betriebsenergie. Diese Kennzahl könnte künftig ein wichtiges Entscheidungskriterium für Investoren bei der Frage bilden, wie weit sie bei Energie-Effizienzmaßnahmen tatsächlich gehen wollen.

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