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Löschung einer Baulast

Zurückweisung einer Berufung durch den VGH Baden-Württemberg 10.01.2007 - 3 S 1251/06. Hierbei hat sich das Obergericht detailliert mit den Voraussetzungen für die Wirksamkeit, den zulässigen Inhalten und den Rahmenbedingungen für einen Anspruch auf Löschung einer Baulast beschäftigt.

Die strittige Baulast

Im Zuge der Genehmigung eines Heimwerkermarktes (Nutzungsänderung) verlangte die Bauaufsichtsbehörde vom Genehmigungsempfänger die Verpflichtung, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Bestimmte Branchen wurden benannt. Die Verpflichtung wurde durch Baulast abgesichert. Nachdem sich auf benachbarten Grundstücken großflächige Einzelhandelsbetriebe etablierten, beantragte der Eigentümer die Löschung der Baulast. Dies wurde von der Behörde mit dem Hinweis auf ein nach wie vor bestehendes öffentliches Interesse abgelehnt. Die Klage beim Verwaltungsgericht Stuttgart auf Löschung der Baulast hatte Erfolg. Der VGH Baden-Württemberg hatte nun über die Berufung zu entscheiden.

Baulasten dürfen sich auch auf die Nutzung eines Grundstückes in bodenrechtlicher Hinsicht beziehen

Das Obergericht verwies zunächst auf die Möglichkeit eines Eigentümers durch Erklärung gegenüber der Baugenehmigungsbehörde eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu Lasten seines Grundstückes zu übernehmen, die ein Tun, Dulden oder Unterlassen beinhaltet. Gegenstand einer Baulast dürfen grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften sein, die in die Entscheidungskompetenz der Baugenehmigungsbehörde fallen. Die Verpflichtung darf sich aber nicht bereits aus diesen Vorschriften ergeben. Umfang und Inhalt der Verpflichtung müssen sich im Übrigen aus der Erklärung ergeben. Ist deren Inhalt strittig, ist sie nach den privatrechtlichen Regeln für Willenserklärungen auszulegen. Hierbei ist nicht der innere, sondern der erklärte Wille maßgeblich, und zwar mit Blick auf den Adressaten, also die Baugenehmigungsbehörde.

Baulast ohne baurechtlich relevante Bedeutsamkeit führt zu deren Unwirksamkeit

Das Obergericht verneinte die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit der Baulast. Erklärter Wille war hier, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die ein Warensortiment mit innerstadtschädlichen Auswirkungen anbieten. Damit begründete die Baulast nicht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, sondern knüpfte an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang (= Vermietung) an. Nicht jedes grundstücksbezogenes Verhalten kann aber Gegenstand einer Baulast sein. Die streitige Verpflichtung war zudem ungeeignet, den Zentrenschutz objektiv wirksam sicherzustellen. Sie stellte nur auf Vermietung an Dritte ab, nicht aber auf Eigennutzung. Die Baulast war auch nicht zur Sicherung der Genehmigungsfähigkeit der damaligen Nutzungsänderung notwendig, denn bei neuen Nutzungen bzw. in einem neuen Baugenehmigungsverfahren dient bereits der § 11 Abs. 3 BauNVO dem Zentrenschutz. Demnach war keine wirksame Baulast entstanden. Durch die unwirksame Baulast war das Baulastenverzeichnis unrichtig, denn solange der Eintrag existiert, spricht für ihn die Vermutung der Richtigkeit. Aus diesem Grunde hatte die Klägerin einen Anspruch auf Löschung und die Berufung folglich keinen Erfolg.


Quelle: LexisNexis

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