Minus 25 Prozent? Corona und der Wohnungsmarkt

Die Wohnungsnot in Deutschland ist gefühlt immer noch groß, die Immobilienpreise sind teils ins Astronomische gestiegen. So gesehen, kommen die jüngsten Prognosen der Wirtschaftsforscher fast einer Entwarnung gleich: Um 10 bis 25% könnten die Kaufpreise für Geschosswohnungen und Einfamilienhäuser in Deutschland laut einer Studie der Empirica AG in den nächsten Monaten zurückgehen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist vorsichtiger und spricht von möglichen Preisrückgängen bis 12%.

Ein Stück weit hat sich das schon in den letzten beiden Jahren angebahnt: Der „Nachfrageschock“ auf dem Wohnungsmarkt war am Abflauen, auch weil sich viele junge Menschen eine eigene Wohnung in der Großstadt schlicht nicht mehr leisten konnten. Weiter heißt es in dem Papier von Empirica: „Nach einem historischen Minimum der Bautätigkeit wurde die Wohnungsproduktion zwischen 2008 und 2018 auf knapp 300 Tsd. Einheiten verdoppelt, der jährliche Zusatzbedarf wird mittlerweile in etwa gedeckt, neue Knappheiten entstehen damit fast keine mehr.“

10 bis 25% Preisrückgang je nach Wirtschaftsentwicklung
Die Corona-Krise könnte jetzt für weitere Entspannung sorgen – allerdings eher aus unerfreulichen Gründen: Weil es allerorten an Liquidität fehlt, dürften die Zinsen steigen. Viele in Not geratene Investoren könnten zu Notverkäufen von Immobilien gezwungen sein. Und die Zuwanderung aus dem Ausland ist aufgrund der Grenzschließungen zum Erliegen gekommen. Abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung rechnet Empirica daher mit einer „Preisdelle“ bei Eigentumswohnungen von 10 bis 25 Prozent. Sie dürfte wohl erst in den nächsten Monaten eintreten, weil der Wohnungsmarkt erst zeitverzögert auf die Konjunkturentwicklung reagiert. Die Mieten werden deutlich geringer einbrechen – auch deshalb, weil sie in den letzten Jahren sehr viel weniger stark gestiegen sind als die Kaufpreise.
Mit wieder steigenden Preisen rechnet Empirica frühestens ab Ende 2021, wenn das Wirtschaftsleben und die Freizügigkeit innerhalb der EU wieder zu einem Normalzustand zurückkehren. Dann freilich könnte eine erneute Zuwanderung von Arbeitskräften aus den hart von Corona getroffenen südeuropäischen Ländern für einen neuen Nachfrageschub sorgen.

Mehr Nachfrage nach größeren Wohnungen?
Spekulativer sind die Erwartungen der Marktforscher, was langfristige Veränderungen der Wohnpräferenzen angeht. In der Corona-Krise haben sich viele Menschen ans Homeoffice gewöhnt, einen eigenen Balkon oder Garten neu schätzen gelernt. Daher rechnet Empirica damit, dass größere Wohnungen mit separatem Arbeitszimmer und privatem Freibereich künftig noch stärker nachgefragt werden. Weniger attraktiv werden könnten nach Ansicht der Marktforscher dagegen Mikro-Apartments und Co-Living. Ob diese Prognosen jedoch eintreffen, scheint fraglich: Die zusätzliche Fläche kostet Geld – und das werden immer mehr Menschen in Zeiten der sich anbahnenden Wirtschaftskrise nicht haben.