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Modernisierungskonzepte für genossenschaftliche Wohnungsbauten

Genossenschaftliches Wohnen ist bis heute ein Erfolgskonzept. Die Bewohner sind finanziell am Wohneigentum beteiligt, zahlen dafür niedrigere Mieten und identifizieren sich meist stark mit den Gebäuden. Modernisierungen erfordern in diesem Umfeld eine besonders sensible Vorgehensweise. Wesentliches Ziel ist dabei eine ausgewogene Berücksichtigung der Aspekte Denkmalschutz, Energieeffizienz und Klimaschutz sowie der sozialen Wohnkosten. Prof. Dr. Oliver Steffens von der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg stellte im Rahmen des Symposiums „Innovationen im Bestand“ ein Forschungsprojekt vor, das einen Weg aufzeigt, Modernisierungen im Spannungsfeld von Denkmalschutz, Wirtschaftlichkeit und sozialer Verantwortung zu meistern.

Das Forschungsobjekt Plato-Wild-Ensemble im Regensburger Osten, Gemeinnütziger Bauverein, Bauzeit 1913 bis 1926, 2 Blöcke, Architekten Gath & Reiß (Quelle: Steffens, OTH Regensburg)

Der Titel des Forschungsprojekts RENARHIS steht für „Dezentrale regenerative Energieversorgung als Schwerpunkt einer nachhaltigen Restaurierung historisch bedeutender Stadtquartiere des frühen 20. Jahrhunderts.“ 12 Prozent unseres Wohnungsbestands stammt aus den Jahren zwischen 1919 und 1949. Dieser statistisch durchaus relevante Anteil wirkt sich auf das Ortsbild vieler Kommunen positiv aus. Die oft großzügigen Anwesen bereichern mit ihren im Vergleich zu heutigen Standards hohen Räumen, schmucken Jugendstilelementen oder profilierten Fassaden unsere Städte.

Bestandgebäude des frühen 20. Jahrhunderts: 12 Prozent stammen aus den Jahren 1919 bis 1949. Das Forschungsprojekt geht der Frage nach, wie wir mit diesem Bestand, der (noch) nicht unter Denkmalschutz steht, umgehen. (Zensus 2011, Statistisches Bundesamt)

Nach rund 100 Jahren ist die Bausubstanz zwar dank einer massiven Bauweise im Kern oft noch gut erhalten. Es entstehen jedoch immer mehr Defizite, was beispielsweise den Energiebedarf oder Feuchte- und Wärmeschutz betrifft. Im Spannungsfeld von Denkmalschutz, sozialer Verantwortung und Wirtschaftlichkeit gerät jede Modernisierungsmaßnahme schnell zum Spießrutenlauf. Mit seinem Forschungsprojekt will Prof. Dr. Steffens einen gangbaren Weg aufzeigen, der garantiert, dass weder die Belange der Bewohner noch die ökonomischen Interessen der Besitzer oder der kulturelle Anspruch auf der Strecke bleiben. Als Anschauungs- und Forschungsobjekt dient die Modernisierung des Plato-Wild-Ensembles in Regensburg. 

Sanierungsbeispiele (Quelle: Steffens, OTH Regensburg)

Die Umsetzung erläutert Prof. Steffens in acht Schritten:

Was macht Wohnungsgenossenschaften aus?
Die ersten Genossenschaften entstanden in Deutschland gegen Ende des 19. Jahrhunderts. Die Gebäude sind Ausdruck eines erstarkten und selbstbewussten Bürgertums. Bis heute zeichnet sie nach außen ein repräsentatives Erscheinungsbild aus, das im Inneren solidarisch und sozial der Gemeinschaft dient.

Was ist eine nachhaltige Modernisierung?
Unbedachte oder einseitig motivierte Modernisierungsmaßnahmen zerstören oft unwiederbringlich einen Großteil des Charmes der alten Anwesen. Beispiele dafür gibt es leider zuhauf: so werden Fassadengesimse abgeschlagen und mit dem allgegenwärtigen Wärmedämmverbundsystem überklebt; oder filigran geteilte Kastenfenster aus Holz werden durch billige Kunststofffenster ersetzt. Die drei Säulen einer nachhaltigen Modernisierung verbinden im besten Fall ökologische, ökonomische und soziokulturelle Ziele. Es geht um die Reduzierung des CO2-Verbrauchs, um die Angemessenheit der verwendeten Baustoffe und eine optimierte Nutzung – ggf. Umnutzung – des Bestands. Im Sinne verträglicher Mieten für die Genossenschaftsmitglieder und einer adäquaten Rendite müssen die Kosten einer Maßnahme akribisch geplant und überwacht werden. Gleichzeitig steht weiterhin die Solidarität des Wohnkonzepts im Vordergrund und auch der Verantwortung, kulturell bedeutsame Güter für die Öffentlichkeit zu erhalten, muss genüge getan werden.

Kriterien der nachhaltigen Modernisierung (Quelle: Steffens, OTH Regensburg)

Das Modellobjekt
Das Plato-Wild-Ensemble in Regensburg besteht aus zwei Blöcken, die zwischen 1913 und 1926 entstanden sind. Es umfasst 160 Wohneinheiten und beherbergt etwa 260 Bewohner auf 10.000 Quadratmetern. Die konkreten Zielvorstellungen sind neben der Erhaltung der Architektur, eine Steigerung der Energieeffizienz und die Gewährleistung zahlbarer Mieten. Die Bausubstanz soll soweit möglich bestehen bleiben und darüber hinaus behutsam modernisiert werden. Dafür wird auch ein erhöhter Wärmebedarf in Kauf genommen. Ein autarkes Energieversorgungskonzept mit zentraler Versorgung ergänzt das Paket.

Bauaufnahme
Als erster Schritt wird der Bestand akribisch untersucht, vermessen und aufgenommen. Unterschiedlichste Aspekte wie der Städtebau, die Geschichte und die Erschließungsstruktur fließen in die Dokumentation ein. Veränderungen werden festgehalten und Details erfasst. Es entsteht eine „War-Ist-Bilanz“ sowie Grundlagen für die weitere Planung wie maßstabsgerechte Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Auch ein denkmalpflegerisches Konservierungskonzept, Überlegungen über mögliche Umnutzungen und soziale Strategien gehören zur Bestandsaufnahme.

Bauschadensanalyse und bauphysikalische Untersuchungen
Die Bauschadensanalyse ergänzt die Bestandsaufnahme um Belange, wo bereits akuter Handlungsbedarf besteht. Im Modellprojekt gibt es feuchte Stellen und Schimmel, der Schallschutz ist verbesserungsbedürftig.

Schadenskartierung (Quelle: Steffens, OTH Regensburg)

Architektonisches Modernisierungskonzept
Das architektonische Modernisierungskonzept umfasst Überlegungen zur Grundrissgestaltung und -optimierung, Fassade und Dach. Energetische Sanierung, Wärme- und Feuchteschutz sind wichtige Bestandteile, sowie eine mögliche Nachverdichtung durch den Ausbau des Dachgeschosses. Weitere Schwerpunkte liegen beim Brandschutz, bei der Belichtung und bei der Gestaltung und Nutzung der Frei- und Außenflächen.

Nutzeranalyse
In genossenschaftlichen Konzepten besteht zwischen den Nutzern und ihren Wohnungen und Häusern eine stärkere Bindung als normalerweise angenommen werden kann. Für die Akzeptanz der geplanten Maßnahmen ist es daher unabdingbar, die Bewohner mit ins Boot zu holen. Analysen und Befragungen geben Aufschluss über Wünsche und Bedürfnisse und können zu einer hohen Identifikation mit der Modernisierung führen. Als größtes Problem wird beispielsweise die Schimmelbildung gesehen, ebenso wie die Übertragung von Trittschall. Viele Bewohner würden auch höhere Mieten akzeptieren, wenn sie gleichzeitig von energetischen Einsparungen profitieren.

Sozialhistorische Studie zum Ensemble, Analyse der Bewohnerstruktur (Herkunft, Bildungsniveau, Haushaltsgrößen...) und Nutzerbefragung über 146 Haushalte (ca. 46%) (Quelle: Institut für Sozialforschung und Technikfolgenabschätzung (IST) der OTH.R, Sonja Haug, Matthias Vernim)
Meist genannte Probleme (Anzahl der Nennungen),(Quelle: Institut für Sozialforschung und Technikfolgenabschätzung (IST) der OTH.R, Sonja Haug, Matthias Vernim)

Energiekonzept und Wirtschaftlichkeit
Statt eines WDVS wurde beim Plato-Wild-Ensemble eine Innendämmung auf Calcium-Silikat-Basis verwendet. Diese im Hinblick auf die Fassade sensible Wärmedämmmaßnahme birgt jedoch Gefahren hinsichtlich Feuchteausfall und Schimmel. Angemessen gestaltete Holzfenster mit variabler Dichtigkeit ergänzen die Innendämmung. Bestehende Schächte können eventuell für Lüftungszwecke eingesetzt werden. Als einfache und meist unproblematische Maßnahme wird das Dach gedämmt. Schimmel- und feuchtegefährdete Bereiche werden temperiert. Eine integrierte Sockelheizung erwärmt das gesamte Bauteil und wirkt sich positiv auf die Behaglichkeit im Raum aus. Die Energieversorgung des Modellprojekts soll über eine Heizzentrale erfolgen. Unterschiedliche Brennstoffe wie Biogas oder Biomasse werden hinsichtlich Kosten und Wirkungsgrad betrachtet. Auch die Nutzung der Dachflächen oder des Abwassers für die Warmwasserbereitung wird untersucht. Das Potenzial erweist sich aber in der Berechnung als gering. Als Lösung soll ein Blockheizkraftwerk mit Kraft-Wärmekopplung entstehen. Überschüssiger Strom wird eingespeist und führt zu zusätzlichen Gewinnen bzw. Einsparungen.

Energieversorgungskonzepte: Aufbau eines Nahwärmenetzes im Ensemble und Nutzung regenerativer Energie (Quelle: Bauen im Bestand SoSe13, Manz & Manz)

Als eine der größten Herausforderungen beim Bauen im bewohnten Bestand erweist sich die Koordinierung aller Beteiligten und aller Einzelmaßnahmen zu einem stimmigen Gesamtkonzept. In die Entscheidungen über das Modernisierungskonzept fließen verschiedenste weitreichende Aspekte ein. Juristische Interessen, die den Lärmschutz und die Brennstofflagerung betreffen, langfristige wirtschaftliche Betrachtungen über Preisentwicklungen und Rohstoffkosten und den Bezug von Fördergeldern gilt es zu integrieren und mit den Belangen der Architektur, der Energieeinsparung, der Bewohner und der Wirtschaftlichkeit abzustimmen. Beim Plato-Wild-Ensemble entsteht ein Gesamtkonzept, das durch die Unabhängigkeit von der Strompreisentwicklung überzeugt und von dem sowohl die Bewohner als auch die Eigentümer profitieren. Bis Ende 2014 soll aus den Erfahrungen und Ergebnissen der angewandten Forschungsmaßnahme ein Leitfaden für vergleichbare Objekte entstehen.

Weitere Informationen zum Modell- und Forschungsprojekt

Kompetenzzentrum Nachhaltiges Bauen, OTH Regensburg
Forschungsinitaitive Zukunf Bau

Vortrag von Prof. Dr. Oliver Steffens von der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg im Rahmen des dritten Symposiums „Innovationen im Bestand“ am 10.04.2014 in Hamburg aus der Veranstaltungsreihe „Die Zukunft des Bauens“  

Zur Person

Prof. Dr. Oliver Steffens ist seit 2010 Professor für Angewandte Physik und Bauphysik an der Fakultät Allgemeinwissenschaften und Mikrosystemtechnik der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg (OTH Regensburg). Seine Lehr- und Forschungsschwerpunkte liegen u.a. in den Bereich Bauphysik und energetische Gebäudemodernisierung in den Studiengängen Bauingenieurwesen und Gebäudeklimatik. Seit 2012 ist Steffens Leiter des Kompetenzzentrums Nachhaltiges Bauen (KNB) als interdisziplinärer Verbund von Professorinnen und Professoren der Fakultäten Architektur, Bauingenieurwesen, Allgemeinwissenschaften und Maschinenbau der OTH Regensburg. Nach dem Studium der Physik an der Universität Regensburg und der University of Illinois at Urbana-Champaign (USA) promovierte Steffens 1999 in Theoretischer Physik. Von 1999 bis 2000 war er als Entwicklungsingenieur und Projektleiter bei Infineon Technologies AG in verschiedenen Abteilungen tätig, u.a. in der Technologieentwicklung für Leistungshalbleiter und thermische Simulationen.

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