Ein als Dauerwohnsitz genutztes Wochenendhaus verliert den Bestandsschutz
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat sich in einer interessanten Entscheidung vom 26.06.2006 - Az. 7 A 3730/04 mit den rechtlichen Folgen der Nutzungsänderung eines Ferien-/ Wochenendhauses in einen Dauerwohnsitz beschäftigt.
Das Ferienhaus, welches ein Wohnhaus war
Mit einer Ordnungsverfügung forderte die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Kläger auf, die aktuell angebrachte Verblendung seines Gebäudes weitgehend zu beseitigen. Es handelte sich um ein als Ferienhaus entstandenes Gebäude, welches zwischenzeitlich vom Kläger und seiner Lebensgefährtin mit erstem Wohnsitz genutzt wurde. Gegenüber der ursprünglichen Baugenehmigung wies das Gebäude eine veränderte Raumaufteilung und - ausstattung sowie eine Umnnutzung von Keller- zu Wohnräumen auf. Abgrabungen vor den Fenstern der letzteren Räume gewährleisteten eine ausreichende Belichtung. Das Grundstück war in einem festgesetzten Sondergebiet (Ferienpark) gelegen. Der Bebauungsplan beinhaltete auch gestalterische Vorgaben. Diese schrieben z. B. als Außenwandmaterial zu 75 % Holz vor.
Bebauungsplan unwirksam Das Obergericht hinterfragte zunächst die Wirksamkeit des maßgeblichen Bebauungsplanes. Obwohl von den 201 vorhandenen Wochenendhäusern 39 als Dauerwohnsitz genutzt wurden, verneinte das Obergericht eine Funktionslosigkeit der Sondergebietsausweisung. Dies wurde in der Vergangenheit erst bei 75 % anderweitiger Nutzung bejaht. Die Gemeinde hatte aber nicht sichergestellt, dass die Vorgabe des § 17 Abs. 1 BauNVO einer maximalen GRZ und GFZ von 0,2 für Wochenendhausgebiete eingehalten wird. Dies ist jedoch zwingend und führte zur Nichtigkeit der Sondergebietsfestsetzung. Die örtlichen Bauvorschriften wurden zwar als inhaltlich bestimmt genug angesehen, sie teilten aber das Schicksal des unwirksamen Bebauungsplanes. Die genehmigungsfreie Verblendung war damit nicht mehr materiell illegal, die Ordnungsverfügung wurde aufgehoben.
Dauerhafte Nutzung eines Wochenend- bzw. Ferienhauses tangiert Bestandsschutz
Unabhängig hiervon wies aber das Obergericht daraufhin, dass das Gebäude nicht mehr als formell legal zu bewerten ist. Die Aufnahme einer dauerhaften Wohnnutzung ist nämlich eine Nutzungsänderung, die unabhängig von baulichen Änderungen zum Untergang des ursprünglichen Bestandsschutz führt. Ein Wochenendhaus ist gekennzeichnet durch eine wochenendgemäße Benutzung, ihm fehlt die rechtliche Eignung zu einer dauernden Benutzung. Nichts anderes gilt bei Ferienhäuser, die nicht zum dauerhaften Wohnen derselben Personen bestimmt sind. Damit war auch die Sicherungsfunktion der ursprünglichen Baugenehmigung untergegangen. Dies kann bauaufsichtliche Folgen haben.
Das Ferienhaus, welches ein Wohnhaus war
Mit einer Ordnungsverfügung forderte die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Kläger auf, die aktuell angebrachte Verblendung seines Gebäudes weitgehend zu beseitigen. Es handelte sich um ein als Ferienhaus entstandenes Gebäude, welches zwischenzeitlich vom Kläger und seiner Lebensgefährtin mit erstem Wohnsitz genutzt wurde. Gegenüber der ursprünglichen Baugenehmigung wies das Gebäude eine veränderte Raumaufteilung und - ausstattung sowie eine Umnnutzung von Keller- zu Wohnräumen auf. Abgrabungen vor den Fenstern der letzteren Räume gewährleisteten eine ausreichende Belichtung. Das Grundstück war in einem festgesetzten Sondergebiet (Ferienpark) gelegen. Der Bebauungsplan beinhaltete auch gestalterische Vorgaben. Diese schrieben z. B. als Außenwandmaterial zu 75 % Holz vor.
Bebauungsplan unwirksam Das Obergericht hinterfragte zunächst die Wirksamkeit des maßgeblichen Bebauungsplanes. Obwohl von den 201 vorhandenen Wochenendhäusern 39 als Dauerwohnsitz genutzt wurden, verneinte das Obergericht eine Funktionslosigkeit der Sondergebietsausweisung. Dies wurde in der Vergangenheit erst bei 75 % anderweitiger Nutzung bejaht. Die Gemeinde hatte aber nicht sichergestellt, dass die Vorgabe des § 17 Abs. 1 BauNVO einer maximalen GRZ und GFZ von 0,2 für Wochenendhausgebiete eingehalten wird. Dies ist jedoch zwingend und führte zur Nichtigkeit der Sondergebietsfestsetzung. Die örtlichen Bauvorschriften wurden zwar als inhaltlich bestimmt genug angesehen, sie teilten aber das Schicksal des unwirksamen Bebauungsplanes. Die genehmigungsfreie Verblendung war damit nicht mehr materiell illegal, die Ordnungsverfügung wurde aufgehoben.
Dauerhafte Nutzung eines Wochenend- bzw. Ferienhauses tangiert Bestandsschutz
Unabhängig hiervon wies aber das Obergericht daraufhin, dass das Gebäude nicht mehr als formell legal zu bewerten ist. Die Aufnahme einer dauerhaften Wohnnutzung ist nämlich eine Nutzungsänderung, die unabhängig von baulichen Änderungen zum Untergang des ursprünglichen Bestandsschutz führt. Ein Wochenendhaus ist gekennzeichnet durch eine wochenendgemäße Benutzung, ihm fehlt die rechtliche Eignung zu einer dauernden Benutzung. Nichts anderes gilt bei Ferienhäuser, die nicht zum dauerhaften Wohnen derselben Personen bestimmt sind. Damit war auch die Sicherungsfunktion der ursprünglichen Baugenehmigung untergegangen. Dies kann bauaufsichtliche Folgen haben.
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